隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，一年來(lái)，先有“城”還是先有“市”的問(wèn)題一直是輿論討論的熱點(diǎn)。

在12月7日舉行的中國(guó)企業(yè)家年會(huì)上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)再度一鳴驚人：“新型城鎮(zhèn)化就是蒙人”。任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，新型城鎮(zhèn)化一定是先有產(chǎn)業(yè)后有城鎮(zhèn)，中小企業(yè)發(fā)展是隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程成長(zhǎng)壯大的，而不是先有大城鎮(zhèn)才有產(chǎn)業(yè)。

著名學(xué)者許小年也持同樣觀點(diǎn)：必須先有“市”然后再有“城”，“市”的主角是企業(yè)和個(gè)人，只講“城”不講“市”，就抽掉了城鎮(zhèn)化的精髓，反過(guò)來(lái)“城”也會(huì)促進(jìn)“市”的擴(kuò)大與效率的提高。

本月初召開(kāi)的中央政治局會(huì)議提出，將出臺(tái)實(shí)施國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，全國(guó)城鎮(zhèn)化工作會(huì)議將于近期召開(kāi)，而會(huì)議或提出推動(dòng)包括戶籍、土地和財(cái)稅等在內(nèi)的三大改革，真正走以人為核心的新型城鎮(zhèn)化道路。

在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中，各地究竟面臨著怎樣的機(jī)遇與困境？為此，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者進(jìn)行了歷時(shí)一個(gè)月的走訪調(diào)查，調(diào)查范圍涵蓋南北方、沿海城市與內(nèi)陸城市。

案例一 海南文昌：“候鳥(niǎo)城”隱憂

11月初，海南文昌。

早飯過(guò)后，來(lái)自北京的許大姐背起筆記本電腦，來(lái)到物業(yè)在頂樓開(kāi)設(shè)的會(huì)所。吹著海風(fēng)，看看股市大盤(pán)，與來(lái)自天南海北的鄰居聊聊天，許大姐的一天愜意而充實(shí)。

對(duì)居住的中南森海灣老年社區(qū)許大姐很滿意。這是一個(gè)56萬(wàn)平方米海灣公園式的大型園林社區(qū)。唯一遺憾的是，和許大姐一樣，這里的多數(shù)業(yè)主只能每年冬季過(guò)來(lái)小住兩三個(gè)月。

沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的“睡城”：

商家不敢開(kāi)店

許大姐說(shuō)，退休后時(shí)間充裕，本來(lái)準(zhǔn)備多在海南住住，“可話說(shuō)回來(lái)，住長(zhǎng)了還真不行，什么都不方便。”

不同于傳統(tǒng)意義的“鬼城”，海南文昌這種“候鳥(niǎo)城”是座典型的“睡城”。“睡城”的房子大多是有業(yè)主的，只是因?yàn)槌Ｄ瓴蛔∪耍?font color="RoyalBlue">房子沉睡的同時(shí)，也使這個(gè)城市的各種產(chǎn)業(yè)都無(wú)法激活。

許大姐們?cè)谶@里遇到的各種不便從生活中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴開(kāi)始。

因?yàn)槿藲獠煌S大姐居住的幾個(gè)大型社區(qū)集中的城區(qū)，并沒(méi)有集貿(mào)市場(chǎng)，每天的菜籃子問(wèn)題就是個(gè)大難題。業(yè)主們只能乘坐小區(qū)的免費(fèi)班車去幾公里外的菜市場(chǎng)，但班車上午只有兩班，要趕時(shí)間。一般從11月開(kāi)始，班車很擠，經(jīng)常擠不上車。

同樣因?yàn)槿松伲鲎廛囋谶@里也很少，一般出行只能打黑車。在家里習(xí)慣了開(kāi)車的許大姐，也曾想買輛車，但“一年閑置近十個(gè)月，什么車也放壞了”。

同時(shí)，因?yàn)檫@種候鳥(niǎo)式的人居環(huán)境，商家也并無(wú)興趣在這里開(kāi)店。

一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)理說(shuō)出了商家的困惑：到這里度假的人，每天只需要穿短褲、背心就行，服裝在這里賣不出去，更別提高檔奢侈品了，除了一些生活必需品，這里幾乎沒(méi)有其他商品的市場(chǎng)。

與此同時(shí)，海南大多是度假式公寓，因是異地購(gòu)房，全部房子都是精裝修、送家具。因此，本應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶熱的家裝、家具業(yè)在這里也沒(méi)有市場(chǎng)。

而同樣因?yàn)殚L(zhǎng)期閑置問(wèn)題，業(yè)主家里也很少配備家電、安裝寬帶網(wǎng)絡(luò)。

各種產(chǎn)業(yè)的蕭條，帶來(lái)的是市政、公共設(shè)施無(wú)法配套。公共交通、醫(yī)院、學(xué)校，都要面對(duì)高峰期的壓力和空巢期的尷尬。

一次性土地消費(fèi)：抑制紅利釋放

海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)陳武近日表示，今年是海南房地產(chǎn)促銷力度最強(qiáng)、場(chǎng)次最多、成交量最大、效果最好的一年。特別是新開(kāi)工量已從第一季度負(fù)增長(zhǎng)24.1%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)3.4%，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資可達(dá)1060億元左右，同比增長(zhǎng)20%；商品房銷售面積將比去年略有增長(zhǎng)，有望超過(guò)1000萬(wàn)平方米。

海南省在繼續(xù)鞏固北京、上海、江蘇、重慶等傳統(tǒng)銷售城市的基礎(chǔ)上，還將積極研究國(guó)內(nèi)外新的住房需求群體，特別是將促銷重點(diǎn)放在“三北”(東北、西北、華北)和“三高”(高原、高寒、高污染)地區(qū)，利用這些地區(qū)與海南地理環(huán)境和氣候的反差，尋找房地產(chǎn)促銷商機(jī)。

進(jìn)入今年四季度，海南省提前兩個(gè)月完成全年房地產(chǎn)促銷任務(wù)。

然而，在這樣大規(guī)模開(kāi)發(fā)候鳥(niǎo)城的同時(shí)，房地產(chǎn)并沒(méi)有帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由此造成的事實(shí)是：這里的土地只是一次性消費(fèi)，當(dāng)?shù)匕傩諞](méi)有承受到土地紅利的同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能給當(dāng)?shù)刎?cái)政帶來(lái)的后續(xù)紅利也有限。

10月23日，海南省人民政府發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出要合理適度控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模和加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和公共服務(wù)設(shè)施的投入。

11月6日，海南省省長(zhǎng)蔣定之在全省規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展工作會(huì)議上表示，結(jié)構(gòu)不合理，是當(dāng)前海南房地產(chǎn)業(yè)最突出的問(wèn)題，主要表現(xiàn)為普通商品住房占比過(guò)大，低端商品住房過(guò)多。單一模式、低端開(kāi)發(fā)，既是對(duì)海南寶貴土地資源的極大浪費(fèi)，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

然而，如何破解“睡城”隱憂？目前并無(wú)可行方案。

媒體報(bào)道顯示，隨著2014年文昌航天發(fā)射場(chǎng)首發(fā)，預(yù)計(jì)將會(huì)有20多萬(wàn)的游客量同時(shí)進(jìn)入，而航天基地建成后，每天預(yù)計(jì)進(jìn)入文昌的游客量也預(yù)計(jì)會(huì)在2萬(wàn)人次左右，提高旅游接待和服務(wù)能力成為文昌迫在眉睫的大事。

記者了解到，目前文昌正在大力建設(shè)各類星級(jí)酒店，目前已有星級(jí)酒店200多家，計(jì)劃今明兩年還將續(xù)建和新建29個(gè)星級(jí)酒店，滿足旅游接待需求。同時(shí)，酒店周邊的配套路網(wǎng)建設(shè)也已全面展開(kāi)，“候鳥(niǎo)城”有望轉(zhuǎn)而成為“旅游城”。

案例二 河北燕郊：瘋狂賣房導(dǎo)致糾紛不斷

房價(jià)低、不限購(gòu)、購(gòu)房贈(zèng)戶口、臨近北京……僅憑這些，足以讓距離北京CBD最近的外埠城鎮(zhèn)河北燕郊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)炙手可熱。

隨著越來(lái)越多的人氣聚集，“北京工作、燕郊睡覺(jué)”成為這里的真實(shí)寫(xiě)照。燕郊也成為繼北京回龍觀、天通苑后的又一典型“睡城”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)

“購(gòu)銷兩旺”

在資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士溫先生看來(lái)，燕郊這座“睡城”的形成，正是公共資源分配不均衡的產(chǎn)物，是大城市“溢出效應(yīng)”的體現(xiàn)。

1992年8月，燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)河北省政府批準(zhǔn)成立。1999年12月被省政府批準(zhǔn)為省級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2010年11月29日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，燕郊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。

據(jù)最新資料顯示，燕郊已建成區(qū)面積50平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)。2012年，燕郊生產(chǎn)總值266億元，財(cái)政收入40.88億元；5年前，燕郊的財(cái)政收入僅為1.399億元。

燕郊雖隸屬于河北三河市，但在很大程度上，燕郊與北京的聯(lián)系遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于與三河市的聯(lián)系。燕郊與北京通州接壤，距北京僅30分鐘的車程，比北京很多遠(yuǎn)郊區(qū)縣還近，是臨近北京市區(qū)發(fā)展最為成熟的外埠地區(qū)之一，吸引了周邊區(qū)域內(nèi)尤其是京城CBD工作的白領(lǐng)愈來(lái)愈多的關(guān)注。

記者在燕郊采訪了解到，當(dāng)?shù)睾芏鄻潜P(pán)房價(jià)都超過(guò)了萬(wàn)元/平方米，首付款也由三成變?yōu)樗某伞?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，燕郊主要在售樓盤(pán)有灣仔城、夏威夷藍(lán)灣、富地廣場(chǎng)、上上城青年社區(qū)、天洋城4代等項(xiàng)目，除上上城青年社區(qū)，其他項(xiàng)目房價(jià)大多超過(guò)萬(wàn)元/平方米。同時(shí)，緊鄰燕郊的大廠回族自治縣也有不少樓盤(pán)，潮白河孔雀英國(guó)宮、早安北京等項(xiàng)目也吸引了不少購(gòu)房者，其中，潮白河孔雀英國(guó)宮房價(jià)也已經(jīng)接近或達(dá)到萬(wàn)元。用“購(gòu)銷兩旺”形容此刻的燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)再合適不過(guò)了。

記者采訪中了解到，目前，購(gòu)買燕郊普通住宅的主要是兩個(gè)群體，“剛需族”占多數(shù)，即在北京工作的青年白領(lǐng)，由于北京的高房價(jià)及限購(gòu)政策擠出來(lái)的；另外近三成則是“孟母族”，即為了孩子在北京上學(xué)的隨遷陪讀父母及為了河北戶口的“高考移民”。

糾紛不斷

考驗(yàn)城市管理能力

就像一個(gè)剛會(huì)走路的孩子，突然要承擔(dān)起成年人的全部責(zé)任一樣，面對(duì)房地產(chǎn)的井噴式爆發(fā)，燕郊準(zhǔn)備好了嗎？

與更多的早出晚歸上班族不同，史女士是陪兒子讀書(shū)才在燕郊的東方夏威夷小區(qū)購(gòu)買了兩居的公寓房。從2008年至今，史女士每年都有一段時(shí)間住在燕郊，在她看來(lái)，這里一直“沒(méi)有脫離農(nóng)村的感覺(jué)”。

最不方便的是購(gòu)物。她記憶最深的是，曾經(jīng)稍不留神，就可能買到假貨或者山寨貨，“連2元一盒的針線盒都能買到假的”。于是，她和幾個(gè)鄰居便常年堅(jiān)持“跨省采購(gòu)”：由于公交的便利，她們會(huì)選擇錯(cuò)峰到北京通州的八里橋市場(chǎng)、大望路的沃爾瑪采購(gòu)生活用品。“就當(dāng)逛北京了。”史女士調(diào)侃著說(shuō)，“不過(guò)現(xiàn)在好多了，新開(kāi)了沃爾瑪、樂(lè)天瑪特。但衣服、鞋什么的，還是得到北京去買，這里沒(méi)有一家像樣的商場(chǎng)。”

除了商業(yè)環(huán)境沒(méi)有準(zhǔn)備好，更多的關(guān)于房產(chǎn)、服務(wù)的糾紛，著實(shí)挑戰(zhàn)著燕郊的管理細(xì)節(jié)。

早幾年，業(yè)主、購(gòu)房人的投訴，僅限于針對(duì)開(kāi)發(fā)商，無(wú)論是房子質(zhì)量、面積問(wèn)題還是施工擾民問(wèn)題。隨后，人們發(fā)現(xiàn)樓市糾紛的根源，恰恰來(lái)自于城市土地的使用和規(guī)劃。

星月云河、天子莊園等小區(qū)的業(yè)主，分別對(duì)燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局提起過(guò)行政訴訟和行政復(fù)議，內(nèi)容涉及“采光權(quán)”、修改規(guī)劃、規(guī)劃“不規(guī)矩”等。糾紛不斷的同時(shí)，群體性事件也時(shí)有發(fā)生，如納丹堡業(yè)主堵國(guó)道維權(quán)、上上城業(yè)主不間斷的抗議行動(dòng)。

記者采訪時(shí)恰巧遇到一位業(yè)主主動(dòng)爆料：他們正在征集500戶業(yè)主簽名，將就小區(qū)封窗費(fèi)問(wèn)題、物業(yè)費(fèi)問(wèn)題、購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商承諾“交一萬(wàn)頂兩萬(wàn)的騙局”問(wèn)題及開(kāi)發(fā)商辦理假證件等問(wèn)題，集體聘請(qǐng)律師提起訴訟。

案例三 四川南充：沉睡園區(qū)如何激活？

一宗近180畝的工業(yè)用地，有近一半變成了交警支隊(duì)車輛管理所的辦公場(chǎng)所，另外大部分仍在閑置中無(wú)奈地等待。

9月30日，四川省南充市國(guó)土資源局通報(bào)稱，2009年8月招商引資進(jìn)入南充市高坪區(qū)航空港工業(yè)園區(qū)內(nèi)的四川華冠汽車有限公司(下稱華冠汽車)，在取得土地后，至今未按規(guī)定投產(chǎn)，涉嫌低效用地，其中總面積約為40.5畝的土地存在擅改用途的違法行為。

連環(huán)招商迷局

南充航空港工業(yè)集中區(qū)管理委員會(huì)提供給《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者的資料顯示，華冠汽車系十堰車冠商貿(mào)有限價(jià)公司聯(lián)合其他股東投資興辦的企業(yè)，十堰車冠商貿(mào)有限公司于2009年8月28日與高坪區(qū)人民政府簽訂了第一份投資協(xié)議，約定在航空港工業(yè)集中區(qū)總投資3億元主要進(jìn)行重型卡車的改裝、生產(chǎn)車身、車橋、車架及相關(guān)配件的生產(chǎn)。

然而，一位內(nèi)部人士向記者透露，從入園開(kāi)始，華冠一直陷于招商與被招商的連環(huán)迷局中。

記者查閱了相關(guān)工商資料，得到的招商及股權(quán)變化路徑如下：1、2009年8月28日，十堰車冠商貿(mào)有限公司與高坪區(qū)人民政府簽訂《投資協(xié)議書(shū)》，征用園區(qū)內(nèi)180畝土地；2、2009年12月，注冊(cè)資金100萬(wàn)元的十堰車冠法人代表李雙林，又與注冊(cè)資金2800萬(wàn)元的十嘉南汽車車身有限公司代表姚更新共同出資成立了注冊(cè)資金1000萬(wàn)元的華冠汽車有限公司；3、2010年2月，十堰車冠又招商將園區(qū)內(nèi)的5畝土地租賃給四川翔運(yùn)汽車有限公司(法人代表李雙林)；4、2012年6月，姚更新股份全部轉(zhuǎn)讓，退出華冠汽車，李雙林成為華冠汽車法人。

閑置的低價(jià)地

《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者查到的十堰車冠與南充市高坪區(qū)人民政府簽訂的《投資協(xié)議》及《十載車冠商貿(mào)有限公司汽車改裝及車身、車橋總成生產(chǎn)項(xiàng)目工業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金補(bǔ)助金額及支付時(shí)間安排》中顯示，本項(xiàng)目所涉土地出讓金按照每畝9.6萬(wàn)元人民幣進(jìn)行結(jié)算，但在支付全部土地出讓金后，政府應(yīng)立即在工業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金中按照每畝8.6萬(wàn)元對(duì)企業(yè)進(jìn)行補(bǔ)助。

于是，這塊低價(jià)拿到的工業(yè)用地按合同約定180畝算，實(shí)際才花費(fèi)了180萬(wàn)元，被上述內(nèi)部人士稱為“白菜價(jià)”。

按照航空港管委會(huì)給記者提供的資料介紹，第一份投資協(xié)議約定，一期投資1.5億元，一年內(nèi)完成，二期投資1.5億元，兩年內(nèi)完成。

但為什么至今4年過(guò)去了，有媒體指華冠汽車“連一顆螺絲釘都沒(méi)生產(chǎn)出來(lái)”呢？

據(jù)介紹，第一份協(xié)議簽訂后，為了推進(jìn)南充市“康路”汽車公司的改制工作，市級(jí)相關(guān)部門(mén)建議將“康路”汽車公司的土地由區(qū)人民政府收儲(chǔ)，汽車生產(chǎn)資質(zhì)由區(qū)人民政府租賃給華冠汽車公司用于整車生產(chǎn)，以便解決康路汽車公司生產(chǎn)資質(zhì)的維護(hù)費(fèi)用，也便于保留南充汽車生產(chǎn)資質(zhì)。

為此，高坪區(qū)人民政府2009年12月又與華冠汽車簽訂了第二份投資協(xié)議書(shū)，約定增加汽車總裝項(xiàng)目。華冠汽車按照協(xié)議向區(qū)人民政府支付了100萬(wàn)元用于“康路”低速汽車品牌生產(chǎn)資質(zhì)的維護(hù)費(fèi)。

但后來(lái)，由于康路公司屬于市屬改制企業(yè)，諸多原因，收儲(chǔ)談判工作仍在進(jìn)行中，生產(chǎn)資質(zhì)政府未按協(xié)議約定順利租賃給華冠汽車，造成企業(yè)已建成生產(chǎn)線閑置，企業(yè)前期投資損失較大，因此無(wú)法兌現(xiàn)合同約定的相關(guān)內(nèi)容。

變味的生產(chǎn)自救

11月27日，《中國(guó)企業(yè)報(bào)》記者在航空港管委會(huì)紀(jì)委書(shū)記胥明理的陪同下，來(lái)到了四川華冠汽車有限公司。記者看到，四川華冠規(guī)劃的辦公大樓內(nèi)，南充市交警支隊(duì)車管所內(nèi)來(lái)辦理車輛手續(xù)的人絡(luò)繹不絕，而另一棟寫(xiě)著四川華冠綜合辦公大樓里，二樓是茶餐廳，三樓已成了汽車牌照發(fā)放、汽車保險(xiǎn)銷售大廳。

四川華冠綜合辦公大樓前面的空地正在熱火朝天地施工中，華冠汽車副總經(jīng)理馬明天向記者介紹，那是正在建設(shè)中的汽車查驗(yàn)大廳，里面的華冠義務(wù)消防車就是他們公司造出來(lái)的，由于沒(méi)有上路資質(zhì)，目前只在工廠內(nèi)部做消防綠化使用。

胥明理告訴記者，由于市政府不能將資質(zhì)手續(xù)辦理交接，所以現(xiàn)在企業(yè)只能開(kāi)展生產(chǎn)自救。馬明天向記者介紹，他們的自救措施就是利用修理廠開(kāi)展一些汽修業(yè)務(wù)。但據(jù)華冠汽車另一位工作人員之前介紹，目前，他們公司的修理廠只修理公司內(nèi)部職工的車。

至此，華冠方面并未向記者提供任何生產(chǎn)自救的具體方式。

據(jù)馬明天介紹，車管所是政府公用事業(yè)的民生工程，之前，政府有關(guān)部門(mén)考察過(guò)園區(qū)所有地方，但沒(méi)有任何一個(gè)地方能容納這么大的車管所項(xiàng)目，所以，最終選定了華冠。記者詢問(wèn)是如何收費(fèi)的，馬明天表示，都是無(wú)償使用，且企業(yè)還要承擔(dān)辦公耗材費(fèi)用。馬明天表示，他們也曾向車管所申請(qǐng)過(guò)經(jīng)費(fèi)，但沒(méi)有批。

那么，政府部門(mén)給一個(gè)虧損企業(yè)增加如此大的負(fù)擔(dān)，航空港管委會(huì)為何坐視不管？胥明理表示，這是企業(yè)行為，管委會(huì)的職責(zé)是服務(wù)。

為此，記者采訪了南充市公安局交警支隊(duì)，得到的回復(fù)是：車管所是從企業(yè)租用的場(chǎng)地，也會(huì)承擔(dān)所有產(chǎn)生的費(fèi)用。只是因?yàn)檐嚬芩路莶砰_(kāi)始啟用，目前，很多后續(xù)手續(xù)還在辦理過(guò)程中。

記者發(fā)稿前，華冠汽車負(fù)責(zé)與車管所接洽工作的李雙鳳主動(dòng)與記者取得聯(lián)系，指出馬明天所說(shuō)并不準(zhǔn)確：“園區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車登記服務(wù)站(只用了少許土地)，并不影響我司的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，具體的費(fèi)用車管所也承擔(dān)了一部分，如：辦公用品、耗材、伙食等。”

對(duì)于生產(chǎn)自救的措施，李雙鳳回復(fù)中介紹是引進(jìn)新的工業(yè)產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，“在政府未對(duì)書(shū)面告知我司生產(chǎn)資質(zhì)無(wú)望時(shí)，我司還會(huì)加大力度研發(fā)該項(xiàng)目，期待資質(zhì)能夠順利地取得。”