“增速放緩”無(wú)疑是2012年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，樓市有驚無(wú)險(xiǎn)地走過(guò)了這一年。這一年，房?jī)r(jià)雖有小幅上漲，但整體仍保持了“平穩(wěn)”態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛火”得到遏制，樓市博弈格局也在悄然發(fā)生變化。
糾結(jié)于買還是不買的購(gòu)房者，利潤(rùn)率不斷下滑的開發(fā)商，倚重土地財(cái)政的地方政府，難以獨(dú)善其身的銀行……在這場(chǎng)樓市深度調(diào)控中，每個(gè)角色都小心翼翼，企圖能夠使自己能在這一場(chǎng)變局中從容安身。他們形色各異的表情，足以拼出一幅2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)的眾生相。
購(gòu)房者：觀望、忐忑與焦灼
“8月15日，正式成為房奴。”在簽訂了購(gòu)房協(xié)議后，小張寫下了這樣的個(gè)性簽名。作為一名非京籍人士，他終于在今年年初熬過(guò)了5年大限，獲得了購(gòu)房資格。但那時(shí)樓市零成交、寒氣逼人，他和大多數(shù)人一樣覺得還沒(méi)到抄底時(shí)期，便決定再等等。
到了5月份的時(shí)候，小張發(fā)現(xiàn)了樓市回暖的跡象，多個(gè)樓盤需要排隊(duì)購(gòu)買。“但降價(jià)的樓盤大家都想買，一有猶豫就沒(méi)有自己喜歡的戶型了，所以那會(huì)還沒(méi)有買。”小張告訴記者。隨著后來(lái)樓盤給的優(yōu)惠力度越來(lái)越少，他才覺得必須趕快下手了。最后他在北京南六環(huán)選中一套89平的兩居室。
回顧這段購(gòu)房經(jīng)歷，小張為前半年的觀望感到懊悔，但也慶幸終究是買了一套：“不是有一種說(shuō)法么，今年沒(méi)買房，拿多少年終獎(jiǎng)也沒(méi)用。”
這樣的段子雖是調(diào)侃，卻意味深長(zhǎng)。今年年初，位于大興區(qū)天宮院的項(xiàng)目保利春天里以11900元/平米起的價(jià)格入市，成為剛需首選。但如今該區(qū)域樓盤全都在16000元/平以上。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告》來(lái)看，多個(gè)城市房?jī)r(jià)歷經(jīng)年初的低位徘徊后，5月開始環(huán)比有所回升，11月更是出現(xiàn)了“翹尾”的行情。包括北京、城市在內(nèi)的十大城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)尤為明顯，11月其平均房?jī)r(jià)水平甚至出現(xiàn)了同比上漲。
知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀認(rèn)為，雖然房地產(chǎn)政策繼續(xù)緊縮，但實(shí)際需求與經(jīng)濟(jì)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的內(nèi)生動(dòng)力。也就是說(shuō)，“剛需”扮演了撬動(dòng)樓市的關(guān)鍵角色。另外，2012年并未出現(xiàn)類似2009年那樣的‘絕地大反攻’。樓市雖有回暖，但回升速度緩慢，且同比仍在下降，總體來(lái)講保持了平穩(wěn)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
開發(fā)商：圖存、轉(zhuǎn)型與發(fā)展
市場(chǎng)的回暖亦使得房企的銷售數(shù)據(jù)見好。截止11月，萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)等11家上市房企已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)。而萬(wàn)科、保利的年度銷售額更是已破千億大關(guān)。不過(guò)在很多開發(fā)商看來(lái)，這一切“如人飲水，冷暖自知”。
自去年下半年開始，樓市持續(xù)低迷，房企庫(kù)存壓力大增，而此前形成的債務(wù)又將陸續(xù)到期。無(wú)力招架的開發(fā)商被迫降價(jià)或促銷以渡難關(guān)。“以價(jià)換量”抬升了銷售業(yè)績(jī)，成交量在猜測(cè)與懷疑中逐步放大，但也降低了房企實(shí)際利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上市房企今年三季度整體銷售毛利率已降至37.85%。
而中小房企的日子更窘迫。今年部分中小房企出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，不得不賣股權(quán)賣項(xiàng)目換取現(xiàn)金流，甚至剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)型。6月，一度喜歡高歌猛進(jìn)的房企代表綠城，連續(xù)轉(zhuǎn)讓了5個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。9月，有傳言驚曝某南方大型房企準(zhǔn)備“清盤”退出地產(chǎn)行業(yè)。
當(dāng)然，一些房企也抓住了調(diào)控帶來(lái)的機(jī)遇。融創(chuàng)、SOHO中國(guó)等通過(guò)并購(gòu)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得了低價(jià)購(gòu)得土地和在建項(xiàng)目等資源的良機(jī)，而萬(wàn)科、龍湖等則積極拓寬融資渠道，抄底土地市場(chǎng)，為下一輪擴(kuò)張做好了準(zhǔn)備。這也意味著行業(yè)集中度將越來(lái)越高。
通過(guò)降價(jià)或促銷，開發(fā)商才在與購(gòu)房者的博弈中重獲了主導(dǎo)權(quán)，另隨著市場(chǎng)的回暖尤其是全年銷售目標(biāo)提前完成，不少房企開始“縮量提價(jià)”。但一位上市房企副總裁表示：“價(jià)格也不敢輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼。”