在籌備了4年多的時(shí)間后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最終還是放棄了在A股的上市計(jì)劃。在業(yè)內(nèi)人士看來，不管是被迫無奈還是“技術(shù)性”的主動(dòng)退出，均表明萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)距離其理想中的資本市場(chǎng)的認(rèn)可程度仍有一定的距離。

    “技術(shù)性”選擇

    7月1日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布首發(fā)在審企業(yè)審核狀態(tài)變動(dòng)概況。截至目前，本年度首發(fā)終止審查企業(yè)129家，其中：主動(dòng)撤回企業(yè)97家，32家首發(fā)企業(yè)未按相關(guān)規(guī)則要求報(bào)送預(yù)先披露材料，且申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料超過有效期達(dá)3個(gè)月，被終止審查。而萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)，則出人意料地出現(xiàn)在了上述129家名單上。這意味著，在預(yù)披露的最后一刻，這家公司最終還是放棄了在A股繼續(xù)IPO征途。

    7月2日，萬(wàn)達(dá)官網(wǎng)公布的《關(guān)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市終止審核的說明》顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)A股上市因未更新申報(bào)材料已終止審核，今后將繼續(xù)積極探索多種上市途徑。根據(jù)證監(jiān)會(huì)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)于6月底前未完成預(yù)先披露的企業(yè)，由于其申請(qǐng)文件中的財(cái)務(wù)資料已過有效期且逾期達(dá)到3個(gè) 月 ， 將 終 止 審 查 。 萬(wàn) 達(dá) 商 業(yè) 地 產(chǎn) 此 次 終 止IPO，正屬于上述情形。

    不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，相比4年的漫長(zhǎng)籌備之路，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)由于沒有進(jìn)行預(yù)披露而終止IPO道路，更像是一個(gè)“技術(shù)性”的選擇。R E T睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦認(rèn)為，不排除萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)上處理故意造成上市失敗的情況。萬(wàn)達(dá)旗下已有兩家上市公司，并不缺錢。審視今年整個(gè)A股行情，不排除萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在啟動(dòng)上市流程之后發(fā)現(xiàn)行情不佳而主動(dòng)放棄上市的情況。

    W ind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在過去的一段時(shí)間中，A股市場(chǎng)對(duì)于包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的走向十分擔(dān)憂：自2013年6月份以來，房地產(chǎn)(申萬(wàn))指數(shù)已經(jīng)累計(jì)下行了15.95%。144家房地產(chǎn)A股上市公司中，破凈的就有14家，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)則始終在破凈邊緣徘徊。

    或轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)

    值得注意的是，在萬(wàn)達(dá)的說明中，強(qiáng)調(diào)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“形成了商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)特經(jīng)營(yíng)模式，追求持續(xù)穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)租金及酒店管理經(jīng)營(yíng)收入，已成為世界最大的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)商之一”。在國(guó)際市場(chǎng)的認(rèn)可程度上，則是“2013年，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)授予萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)最高的投資級(jí)評(píng)級(jí)”，以及“作為非上市民營(yíng)發(fā)行體，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)兩次成功發(fā)行了維持友好協(xié)議架構(gòu)下的海外美元債券，打通了國(guó)際債券市場(chǎng)通道”。似乎在暗示著：相比國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，海外市場(chǎng)對(duì)其運(yùn)營(yíng)方式的認(rèn)可程度明顯更高，足以支持一場(chǎng)類似IPO的資本運(yùn)作。

    中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)達(dá)此次放棄A股上市實(shí)屬無奈之舉。他指出，IPO需要耗費(fèi)大量的人力、物力、資金，而近年來我國(guó)A股市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的閘門并未有放松跡象，萬(wàn)達(dá)也是看到了政策無法轉(zhuǎn)向，放棄了此次申報(bào)。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)已借殼恒力商業(yè)地產(chǎn)在香港上市，在多重因素影響下，萬(wàn)達(dá)可將部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)裝入香港殼中進(jìn)行融資。

    除了借殼恒力商業(yè)地產(chǎn)香港上市之外，早在2012年5月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)正式宣布了以26億美元并購(gòu)全球排名第二的美國(guó)A M C影院公司，并將繼續(xù)投資不低于5億美元用于后續(xù)運(yùn)營(yíng)。因此，無論是在香港市場(chǎng)還是美國(guó)市場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)都并不陌生。

    盈利模式存疑

    然而，相對(duì)于上市地點(diǎn)的選擇，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式能否真正為投資者所接受，可能才是其更加需要注意的問題。2013年4月，萬(wàn)達(dá)耗資6.75億港元借殼恒力商業(yè)地產(chǎn)在香港上市。復(fù)牌當(dāng)日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)大漲465.22%，2013年5月31日，最高上漲至5.25港元/股。但自那之后，其股價(jià)就一直處于下跌狀態(tài)，截至今年7月3日累計(jì)跌幅已經(jīng)達(dá)到了46.01%。

    公開資料顯示，萬(wàn)達(dá)的購(gòu)物中心、酒店、百貨基本處于不盈利狀態(tài)。2013年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)(公寓、商鋪、寫字樓)收入1262 .5億元，租金收入僅85 .6億元，占總收入的5.87%。而同期港資商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商太古、新鴻基的租金收益分別為96.73億港元和90.78億港元，其中，太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

    萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，截至2013年12月底年度純利為1.91億元，按年跌17.8%，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額為13 .48億元，按年下降51 .4%。R E T睿意德高級(jí)董事王玉珂表示，從營(yíng)運(yùn)的角度來看，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)尤其是旗下百貨的整體盈利狀況并不樂觀。而其旗下運(yùn)作成熟且盈利預(yù)期良好的項(xiàng)目上市對(duì)投資者的吸引力會(huì)更大。但萬(wàn)達(dá)如果將成熟項(xiàng)目和在建項(xiàng)目、剛開業(yè)的項(xiàng)目放在一起打包上市，其對(duì)投資者的吸引力將打折扣。菲利浦證券(香港)有限公司研報(bào)指出，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)中短期內(nèi)融資價(jià)值高于投資價(jià)值，將給予萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“中性”評(píng)級(jí)。