中新經緯4月3日電 (薛宇飛)“在3月，僅周六日兩天，我們平臺在金水區就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”一家大型房產交易平臺的經紀人郭明(化名)說，雖然成交量有所增加，但價格并沒有變化。
今年3月1日，鄭州市發布了《關于促進房地產業良性循環和健康發展的通知》(下稱“鄭十八條”)，成為2022年首個放松限購、限貸調控政策的城市。機構數據顯示，3月份鄭州二手房市場率先回暖，市區的帶看量、交易量均有提升，但新房市場受制于房企經營現狀等原因制約，回暖情況不如二手房。業內人士表示，鄭州房地產市場雖有所好轉，卻仍難稱得上是“小陽春”。
市區樓盤回溫 新房市場相對疲軟
資料圖：樓市。中新經緯 萬可義 攝
大致從2018年起，鄭州房地產市場進入平淡期，之后的市場活躍度和交易情況，均不能與2016、2017年相比。這其中，尤其以新房市場成交變化最為明顯。
據鄭州市住管局網站數據顯示，2017年12月，當月鄭州全市實現商品住宅銷售38603套，二手住宅成交4990套；到2021年12月，當月全市實現商品住宅銷售9666套，二手住宅成交5017套。簡單對比這兩個月的數據就能發現，鄭州新房銷量降幅明顯。
“鄭十八條”的第一款就是“支持合理住房需求”，并從放寬限購、限貸等政策入手。鄭州房產經紀人馬騰(化名)對中新經緯稱，在“鄭十八條”出臺前，沒有鄭州戶籍且沒有社保的人，也能在鄭州買房，只是都是私下操作，如今新政落地，算是正式承認，而且新政在限購套數、公積金使用、貸款政策等方面做了調整，更利于購房人。
據馬騰觀察，3月份以來，市區內一些樓盤的看房人數有所增加，僅他所在的中原福塔區域，周末兩天的交易量就能超過百單。但回溫的還只是市區，四環以外的樓盤沒有過多起色。
馬騰說：“近段時間很多房企資金鏈接連出現問題，讓購房人不敢買新房了，害怕交付不了。現在我們給客戶推薦的樓盤，基本都是央企、國企開發的，這種問題不大。另外，鄭州正在整治問題樓盤，也是要穩定信心。”中新經緯注意到，2021年11月底，鄭州市召開全市問題樓盤化解工作專題會議，提出要對重點問題樓盤實行掛牌督辦，以點帶面推動化解處置工作有力有序開展。
據克而瑞公布的《2022年一季度鄭州房企商品房全口徑銷量榜》顯示，一季度該市TOP5房企銷售金額同比下降約24%，TOP10及TOP20銷售額同比下降近三成。除了疫情和春節假期因素影響，克而瑞分析道，鄭州市場及企業業績不佳，一方面是由于房企暴雷，客戶置業更趨謹慎，另一方面多數房企放緩供貨節奏，一季度開盤次數較2021年同期直接腰斬，供求兩弱下“小陽春”難以發力。
機構：二手房成交量環比增長兩倍
資料圖：售樓處沙盤。中新經緯 薛宇飛 攝
除了“鄭十八條”，有機構稱，今年3月，鄭州在二手房市場實施了7年的20%差額稅已在部分區域變相取消。據了解，從2015年1月1日開始，鄭州“非滿五唯一”住宅在交易時需繳納差額稅費，例如，150萬元購入的房子，如果賣200萬元，需繳納(200萬-150萬)×20%=10萬元的差額稅。機構認為，差額稅的取消，是對鄭州二手房市場的全面松綁。
鄭州市金水區的房產經紀人郭明就告訴中新經緯，“鄭十八條”和差額稅的變相取消，對他所在區域二手房交易的影響較大，從今年2月底到現在，二手房的交易量明顯增加。“在3月，僅周六日兩天，我們平臺在金水區就能成交300套二手房，以前肯定不行的，最多成交十幾套。”
貝殼研究院數據顯示，“鄭十八條”發布后，鄭州二手房市場持續修復，3月份二手房成交量超過2月的2倍。3月周度成交和帶看量已經恢復至2021年5-6月的水平，3月前兩周周均帶看量較2021年12月周均提升38%，周均成交較2021年12月提升70%，較1-2月周均(剔除春節周)提升1.6倍，表明新政之下客戶預期開始好轉，觀望情緒有所緩解。
“從區域板塊來看，主要是金水區、鄭東新區、經開區、惠濟區等改善屬性較強的板塊市場回升幅度相對更明顯，3月前兩周上述四區成交占全市比重較2月提升8個百分點。滎陽、上街、新鄭等距離鄭州主城區較遠、配套較弱的區域復蘇相對緩慢，購房需求相對不足。”該研究院分析。
價格尚無變化 房貸利率降幅明顯
資料圖：在建寫字樓。中新經緯 薛宇飛 攝
“鄭十八條”發布滿月，新房、二手房市場雖有回溫，但價格并未上漲，一些樓盤仍推出各類優惠政策刺激購房人入場。
馬騰稱，不管是四環內還是四環外的樓盤，價格都沒有漲，優惠活動也都在繼續，針對清明假期，一口價、特價房這些常規操作依舊較多。以某大型房企在鄭州經開區開發的樓盤為例，該樓盤最高的銷售價格超過1.8萬元/平方米，清明假期的特價房最低為1.62萬元/平方米。郭明也說：“新房價格基本沒有變化，現在四環內和東邊的價格，比去年降了差不過1000元/平方米，四環外和西邊的價格比去年降了1000-2000元/平方米。”
二手房價格較為平穩，而著急出售的業主則需降價銷售。郭明稱，他們門店附近小區一套107平方米的三居室，此前的掛牌價在270萬元，在今年3月初業主降到了239萬，降價后，很多客戶前來看房。
雖然房價沒有過多變動，但大幅下調的住房按揭貸款利率，著實給購房人帶來優惠。馬騰說：“2021年的時候，鄭州首套房房貸利率最高達到6.125%，到今年2月底就降到4.9%，僅房貸利息這一項，就能讓購房人省下一筆不小的開支。”
以貸款100萬元、貸款利率6.125%、30年等額本息方式還款計算，貸款人的利息支出共計達118.74萬元，每月還款6076.11元；在其他條件不變、貸款利率4.9%計算，貸款人的利息支出共計91.06萬元，每月還款5307.27元。
據中新經緯此前了解，針對畢業5年內全日制大專及以上學歷留鄭大學生，中原銀行部分網點的住房按揭貸款專項優惠為年利率4.7%(單利)。另外，在貸款政策上，“鄭十八條”提出，對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。
對于鄭州房地產市場未來的變化，貝殼研究院認為，新房方面，政策調整后仍有一定觀望情緒，房企風險、資金流轉、利率差異等多方面因素，都使新房市場的回暖滯后于二手市場，但市場修復依然可期。二手房方面，從3月份二手房經理信心指數看，該指數持續保持在榮枯線(50)以上，表明成交量持續修復預期較強。
不過，中原地產首席分析師張大偉對中新經緯表示，從鄭州3月份的表現看，“鄭十八條”力度雖然不小，但市場仍難稱得上是“小陽春”，出現這種情況的原因，與鄭州在過去遭遇多輪疫情沖擊、暴雨襲擊等外部環境有關。他建議，可以再適度出臺更有利于購房人的政策，以促進市場進一步活躍。(中新經緯APP)