“重慶實(shí)踐給了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清楚的答案”
從數(shù)年前部分城市房?jī)r(jià)飆升，到今年以來，持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間量降價(jià)滯的局面，直至如今，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次明確堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖。中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，無疑正面臨一次深刻的變化。
未來的路，究竟如何走？
近日，著名學(xué)者、房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的專家易憲容在博客里發(fā)表文章，認(rèn)為重慶的實(shí)踐“給了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)清楚的答案，也是對(duì)中央政府最近住房政策的清楚詮釋。如果中央政府能夠在這個(gè)基本思路上加以完善，房地產(chǎn)的價(jià)格回歸理性及房地產(chǎn)健康發(fā)展也就容易了。”
經(jīng)驗(yàn)一：將房屋定位為生活用品而非投資工具
近日，市長(zhǎng)黃奇帆表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，就是要抓好“供求平衡、土地價(jià)格、稅收分量、金融杠桿、配置格局”這五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對(duì)此，易憲容評(píng)價(jià)說，如何將中央宏觀調(diào)控的方針轉(zhuǎn)化為各地方的具體政策，黃市長(zhǎng)的話給出了一個(gè)清晰的思路。
易憲容介紹，現(xiàn)代文明社會(huì)的一個(gè)重要標(biāo)志，就是任何國家都有義務(wù)為該國居民解決基本的居住條件問題。居住權(quán)是現(xiàn)代社會(huì)每一個(gè)公民的天賦人權(quán)。因此，無論是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的歐美國家，還是新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，基本上都會(huì)把“保證居民的基本居住條件”寫入憲法或國家根本法律。
“重慶的調(diào)控措施，就體現(xiàn)了上述原則。”易憲容認(rèn)為，重慶的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)，就是讓城市居民用其6－7年收入購買一套70－80平方米的普通商品房。實(shí)現(xiàn)了這一目標(biāo)，房屋就成為了居民的生活用品而不是投資的工具。“這也就是中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)的房?jī)r(jià)理性回歸。”
經(jīng)驗(yàn)二：用金融杠桿抑制投機(jī)炒作
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，重慶特別注重使用金融杠桿。黃奇帆表示，老百姓購買的首套普通商品房，首付應(yīng)該在30%左右；對(duì)第二套以上的商品房或者高檔商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。只要采取這樣的調(diào)控政策，運(yùn)用好首付比這個(gè)金融杠桿，將按揭比例固定下來，就會(huì)有效果。
對(duì)于重慶的做法，易憲容認(rèn)為，只要把首付比例確定在一個(gè)合理的范圍，那么住房投機(jī)炒作者就會(huì)退出市場(chǎng)。而對(duì)第三套以上的住房禁止住房按揭，對(duì)住房投機(jī)炒作更是嚴(yán)重的打擊。
此外，易憲容建議說，金融杠桿還應(yīng)包括按揭貸款利率及信貸可獲得性。因?yàn)椋皇窃谑赘侗壤系南薅ǎ瑢?duì)新進(jìn)入者立竿見影，而對(duì)存量住房作用不大。因此，要限制住房的投機(jī)炒作，還得加上物業(yè)稅等措施，才可把已有的住房投機(jī)炒作逐漸擠出市場(chǎng)。
經(jīng)驗(yàn)三：以土地供應(yīng)調(diào)控房?jī)r(jià)
在重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一條著名的“軍規(guī)”——樓面地價(jià)不能超過當(dāng)期房?jī)r(jià)的1/3。
黃奇帆說，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要的基本面原因，政府不能唯利是圖，炒高地價(jià)，不要做推高房?jī)r(jià)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>
據(jù)悉，為增強(qiáng)對(duì)地價(jià)的話語權(quán)，重慶巿政府從2002年開始，強(qiáng)力推進(jìn)土地儲(chǔ)備，把城市核心區(qū)未來要擴(kuò)張的500平方公里60%的可建設(shè)用地，差不多40余萬畝，掌控在政府手中。
對(duì)于重慶的思路，易憲容表示認(rèn)同。他說，地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系十分緊密，拋開土地供應(yīng)的問題來談?wù){(diào)控房?jī)r(jià)，效果不會(huì)太好。
易憲容認(rèn)為，政府通過土地供應(yīng)來調(diào)控房?jī)r(jià)，不僅在于增加或減少土地的供應(yīng)，更重要的是對(duì)所供應(yīng)的土地設(shè)限。對(duì)于土地的拍賣，應(yīng)當(dāng)規(guī)定所拍賣土地將要生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品，并用法律把它固化。
“重慶解決住房市場(chǎng)問題的一系列辦法，具有很強(qiáng)的借鑒意義。這也是2012年國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之路。”易憲容如是說。（中新網(wǎng)）