2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)好于上年

　　預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，如投資增速、新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積等都將會(huì)好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%)，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)近年來(lái)次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計(jì)今年的各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂(lè)觀情緒是不可取的。

　　2012實(shí)質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會(huì)后都是重要觀察節(jié)點(diǎn)，13年只能是謹(jǐn)慎悲觀的一年。

　　商業(yè)地產(chǎn)、城市土地供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)可能爆發(fā)

　　2010年以來(lái)，國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)遭遇“限購(gòu)”、“限貸”、“限價(jià)”等相當(dāng)嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，投資和投機(jī)性需求紛紛被擠出市場(chǎng)。

　　于是商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體儼然已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商自我救贖的武器。2011年后不少地方的城市綜合體的數(shù)量進(jìn)一步攀升。

　　四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，至2012年上半年，成都商業(yè)綜合體已經(jīng)增至67個(gè)，已開(kāi)工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個(gè)，未來(lái)5年還將入市1,000萬(wàn)平方米左右。近幾年來(lái)，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項(xiàng)目在全國(guó)發(fā)展迅速。

　　數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個(gè)重點(diǎn)城市新增入市體量將達(dá)到1.64億平方米，而3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)委實(shí)不可小覷，商業(yè)的問(wèn)題出現(xiàn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，某些政府不應(yīng)該是招商推手而應(yīng)該是警示者和風(fēng)險(xiǎn)化解者，提供未來(lái)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和土地推案量告知企業(yè)，這是最大的服務(wù)功能。

　　同樣，部分四線城市、資源型城市土地供應(yīng)過(guò)量、天量土地存量帶來(lái)的供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的可能性確實(shí)存在。城市進(jìn)入課題是各類型開(kāi)發(fā)商必須思考的選擇題，但絕對(duì)要避免某些城市黑名單。

　　房地產(chǎn)企業(yè)將強(qiáng)者恒強(qiáng)、房企品牌要進(jìn)入修復(fù)期

　　隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)理的不斷演進(jìn)，未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì)出現(xiàn)一些分化。總的來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)集中度將會(huì)持續(xù)增大。

　　正反饋效應(yīng)明顯，大型開(kāi)發(fā)商由于占據(jù)諸多有利因素，往往會(huì)利用戰(zhàn)略制勝，節(jié)奏制勝，金融制勝，它的市場(chǎng)份額會(huì)越來(lái)越多，更大更強(qiáng)的龍頭企業(yè)將會(huì)越加強(qiáng)勢(shì)；而一些中小型開(kāi)發(fā)商則會(huì)被淘汰出局，退出市場(chǎng)。

　　大型房企一個(gè)重要特點(diǎn)就是其開(kāi)發(fā)的節(jié)奏把握總是能十分到位，對(duì)淡季和旺季的應(yīng)變策略也非常妥當(dāng)。如在三四線城市布局方面，萬(wàn)科就比恒大暫時(shí)略勝一籌。

　　同時(shí)，眾多著名品牌企業(yè)也在各種因素特別是生存和人力資源以及管控條件下，出現(xiàn)了產(chǎn)品、消費(fèi)者關(guān)系、品牌問(wèn)題，高端品牌除了綠城也都受到?jīng)_擊，新周期下，了解消費(fèi)心理和互聯(lián)網(wǎng)沖擊下的品牌服務(wù)工作必須加大修復(fù)力度。

　　品牌不再是策劃、廣告、而是品質(zhì)、監(jiān)督、服務(wù)和口碑。

　　城市綜合生活體開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)模式和遠(yuǎn)郊區(qū)“產(chǎn)城融合”將是未來(lái)重要模式

　　國(guó)內(nèi)不同城市地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，應(yīng)該根據(jù)不同的區(qū)位環(huán)境與項(xiàng)目基礎(chǔ)來(lái)選擇相應(yīng)的開(kāi)發(fā)模式，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品差異化，以提高地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)化程度。

　　我們有四類城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、縣域城鎮(zhèn)向城市以及農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化四種類型。