日前，杭州市明確，簽訂購(gòu)房合同（含預(yù)售合同）滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房可上市交易，經(jīng)濟(jì)適用房住戶要按照評(píng)估價(jià)與當(dāng)時(shí)經(jīng)適房購(gòu)買價(jià)差價(jià)的55%向政府交納土地收益等價(jià)款。在很多人看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房上市交易后，促進(jìn)存量增加，可以起到平抑房?jī)r(jià)作用；但實(shí)際上，在更多人看來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房入市且差價(jià)55%歸政府，將極大地刺激地方政府大力發(fā)展房地產(chǎn)的欲望，經(jīng)濟(jì)適用房不過(guò)是又一個(gè)賺錢的工具。
經(jīng)濟(jì)適用房是指已經(jīng)列入國(guó)家計(jì)劃，由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。由于經(jīng)濟(jì)適用房具有一定的保障性質(zhì)，因此其土地出讓金一般要比商品房低很多，所以其銷售的價(jià)格也要低很多。在很多城市，可以買經(jīng)濟(jì)適用房的人并不是拿來(lái)住的，而是等待幾年以后以略低于市場(chǎng)價(jià)格出售轉(zhuǎn)手，國(guó)家讓利的經(jīng)濟(jì)適用房，變成了很多人賺錢的工具。
在中國(guó)，目前房地產(chǎn)的現(xiàn)狀不是供應(yīng)不足，而是房?jī)r(jià)太高，這個(gè)高房?jī)r(jià)其實(shí)與供求關(guān)系的關(guān)聯(lián)度不大，除了幾個(gè)一線城市。現(xiàn)在，我們談?wù)摰酶嗟氖?ldquo;鬼城”，是高達(dá)30%以上的空置率，是大量城市新建城區(qū)無(wú)人居住，但即使這樣，房?jī)r(jià)依然很高。8月公布的54個(gè)城市的土地價(jià)格，較去年同期增長(zhǎng)了48%，地價(jià)高居不下，房?jī)r(jià)怎么可能下跌？從這個(gè)角度看，房?jī)r(jià)有剛性的基礎(chǔ)，但不是剛性需求，而是剛性成本。土地財(cái)政是各級(jí)地方政府的命根子，地價(jià)不可能下降，房?jī)r(jià)也不可能下降。
那么，經(jīng)濟(jì)適用房上市怎么又會(huì)引發(fā)如此關(guān)注呢？請(qǐng)注意，經(jīng)濟(jì)適用房之所以便宜，前提是政府讓了利的，少收稅，少收了土地出讓金，所以首次銷售價(jià)格便宜，購(gòu)買者也有嚴(yán)格的要求。但是，幾年以后，政府坐不住了，它讓的利，被有資格買經(jīng)濟(jì)適用房的人利用了。于是，放開(kāi)經(jīng)濟(jì)適用房上市，政府收55%的土地收益。看到?jīng)]有，這55%的差價(jià)依舊是和土地有關(guān)的，以前是只賣地，現(xiàn)在干脆土地房子一起賣。以后會(huì)發(fā)展為什么趨勢(shì)呢？政府要么賣地，要么不好賣的情況下自己修限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房，敞開(kāi)供應(yīng)，然后收取土地收益，其實(shí)都是一回事。
在這個(gè)情況下，那些指望房?jī)r(jià)會(huì)跌的人看來(lái)是沒(méi)希望了，要么土地高價(jià)出讓給開(kāi)發(fā)商修高價(jià)的商品房轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，要么土地低價(jià)出讓修經(jīng)濟(jì)適用房，最終還是要收取55%的差價(jià)，出讓金最終也要轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，土地財(cái)政的思路始終不變。只不過(guò)，經(jīng)濟(jì)適用房也好福利房也好，本身又有很多灰色交易和貓膩，政府以前還只是出讓土地給開(kāi)發(fā)商讓市場(chǎng)自己調(diào)節(jié)，現(xiàn)在可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房直接插手市場(chǎng)，要么當(dāng)?shù)刂鳎赐ㄟ^(guò)經(jīng)濟(jì)適用房直接當(dāng)開(kāi)發(fā)商，反正就是扭住土地財(cái)政不放。
有意思的是，曾幾何時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房等保障房被認(rèn)為是解決住房困難平抑供求失衡的法寶，且嚴(yán)格規(guī)定了額度不低于新建商品房的30%。但實(shí)際上，不僅這30%的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到，現(xiàn)在這看似微不足道的經(jīng)濟(jì)適用房還可以入市，由此可見(jiàn)三點(diǎn)：一是杯水車薪的供應(yīng)肯定無(wú)法平抑房?jī)r(jià)；二是經(jīng)濟(jì)適用房作為保障房的性質(zhì)正微妙地發(fā)生改變，如果經(jīng)濟(jì)適用房以低價(jià)銷售給關(guān)系戶，然后再光明正大地銷售并形成一條利益鏈條，不僅無(wú)法平抑房?jī)r(jià)，更可能加大灰色交易的力度；三是政府如此積極從土地和成品房?jī)蓚€(gè)角度入市，房?jī)r(jià)下跌就是天方夜譚。（地產(chǎn)中國(guó)網(wǎng)）