中期業(yè)績(jī)公布前蹊蹺停牌、高管團(tuán)隊(duì)集體離職，這些信息量十足的字眼不斷地刺激著業(yè)界的眼球，這使得靠綠色建筑起家的當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“當(dāng)代置業(yè)”，01107.HZ）成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。
8月31日，這家在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，高管團(tuán)隊(duì)中多人去職，其中鐘天降已辭任當(dāng)代置業(yè)首席執(zhí)行官，范慶國(guó)已辭任當(dāng)代置業(yè)首席財(cái)務(wù)官及授權(quán)代表(兩名其中之一)的職務(wù)，兩人將調(diào)任為非執(zhí)行董事。隨后又宣布稱(chēng)除首席技術(shù)官外，不再委任其他任何首席官職位。
此前，當(dāng)代置業(yè)蹊蹺停牌，直至上市房企公布半年報(bào)的最后期限復(fù)牌并放榜上半年成績(jī)單。上半年，當(dāng)代置業(yè)完成合約銷(xiāo)售額22.841億元，同期增長(zhǎng)36.2%，尷尬的是上半年僅完成銷(xiāo)售目標(biāo)（100億元）的2成。時(shí)代周報(bào)記者曾多次試圖致電當(dāng)代置業(yè)，詢(xún)問(wèn)其高管團(tuán)隊(duì)洗牌是否與其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳有關(guān)，但是截至發(fā)稿時(shí)沒(méi)有得到任何回復(fù)。
產(chǎn)品模式制約發(fā)展
去年7月，一個(gè)物業(yè)銷(xiāo)售額僅有34.27億元，卻已有13年發(fā)展歷史的當(dāng)代置業(yè)，成功在港上市。
對(duì)于當(dāng)代置業(yè)來(lái)講，并不為很多人所熟知，其留給人們最多的印象，便是其在北京所開(kāi)發(fā)的打出恒溫、恒濕、新風(fēng)置換的節(jié)能環(huán)保概念的項(xiàng)目——當(dāng)代MOMA和萬(wàn)國(guó)MOMA了。
曾有接近當(dāng)代置業(yè)的業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)價(jià)當(dāng)代置業(yè)，“對(duì)于綠色節(jié)能過(guò)于癡迷，甚至對(duì)于精裝修的門(mén)把手都過(guò)于關(guān)心?！钡菍?duì)于“綠色”和細(xì)節(jié)的過(guò)度追求，反而成了限制其發(fā)展的枷鎖。
2013年，當(dāng)代置業(yè)的全年合約銷(xiāo)售額只有43.65億元。這與其“2005年要突破100億元，2007年突破300億元，2009年突破700億元，2010年則要達(dá)到900億元，到2012年，當(dāng)代置業(yè)要進(jìn)入世界500強(qiáng)”的豪言壯語(yǔ)形成鮮明反差。
當(dāng)代置業(yè)在上市前夕的招股說(shuō)明書(shū)顯示，當(dāng)代置業(yè)2010年、2011年和2012年銷(xiāo)售成本中，土地成本分別占18%、22%和16%。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，其他房地產(chǎn)企業(yè)，拿地的支出占大頭，而當(dāng)代置業(yè)，建安成本才是最大的支出。據(jù)了解，為了達(dá)到恒溫、恒濕，幾乎保持了一致的建筑外立面，方正、簡(jiǎn)約。這種產(chǎn)品風(fēng)格一度在北京地產(chǎn)界引起了很大爭(zhēng)議。
“綠色建筑開(kāi)發(fā)需要結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、收入水平以及個(gè)人觀念等多因素來(lái)考慮。目前我國(guó)綠色建筑開(kāi)發(fā)技術(shù)、操作手法還有待進(jìn)一步提升。綠色建筑目前仍然是小眾產(chǎn)品，未來(lái)在國(guó)家政策、觀念、技術(shù)進(jìn)入下，有望迎來(lái)發(fā)展契機(jī)?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛向時(shí)代周報(bào)記者表示。
中國(guó)建筑科學(xué)工程院空氣調(diào)節(jié)研究所工程師石永剛表示，恒溫、恒濕的想法是很好的，但是恒溫、恒濕是用一層交接的頂板和二層交接的頂板做水管，管子就容易出現(xiàn)外移和在施工中意外破裂的情況；一旦出現(xiàn)情況再處理，難度就很大。2011年，長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城滿(mǎn)庭春，房屋地板出現(xiàn)諸多滲水情況，憤怒的業(yè)主堵在當(dāng)代置業(yè)湖南項(xiàng)目部門(mén)前維權(quán)。
2012年，當(dāng)代置業(yè)位于南昌的滿(mǎn)庭春moma項(xiàng)目便被爆出新房漏水，維修超過(guò)8次仍無(wú)濟(jì)于事。而數(shù)月后，其位于北京順義區(qū)高麗營(yíng)鎮(zhèn)的當(dāng)代萬(wàn)萬(wàn)樹(shù)MOMA的業(yè)主，也因?yàn)橐恢背霈F(xiàn)漏水等質(zhì)量問(wèn)題，反復(fù)維修也無(wú)法徹底解決，讓當(dāng)代置業(yè)這個(gè)一度以房屋質(zhì)量、綠色低碳為賣(mài)點(diǎn)的房企陷入“質(zhì)量門(mén)”的漩渦中。
高息融資額相當(dāng)于半年收益
與此同時(shí)，資金與土地儲(chǔ)備的不足也是制約當(dāng)代置業(yè)發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。上市后，當(dāng)代置業(yè)想要擺脫這種窘境的心態(tài)越來(lái)越強(qiáng)烈。當(dāng)代置業(yè)董事局主席張雷表示，集團(tuán)未來(lái)3-5年發(fā)展的第一主題就是奔跑、快速度、擴(kuò)大規(guī)模。
上市之后，當(dāng)代置業(yè)千方百計(jì)拓寬融資渠道，以解決其土地儲(chǔ)備上的軟肋。2014年年初至今，當(dāng)代置業(yè)共收購(gòu)6塊地塊。從所獲地塊看，當(dāng)代置業(yè)深耕二線(xiàn)城市的戰(zhàn)略意圖十分突出。時(shí)代周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了今年2月奪得北京大興的自住房地塊外，其他幾乎都是長(zhǎng)沙、武漢、合肥這樣的二線(xiàn)城市。“綠色住宅在一線(xiàn)城市尚且還是個(gè)稀罕玩意，有些超前，認(rèn)可度也并不高，當(dāng)代置業(yè)硬是把這‘時(shí)髦’項(xiàng)目搬到二、三線(xiàn)城市，能有前途嗎？”一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士向時(shí)代周報(bào)記者發(fā)出這樣的疑問(wèn)。
截至2014年6月30日，當(dāng)代置業(yè)的土地儲(chǔ)備（不包括投資性物業(yè)及持作自用的物業(yè)）合計(jì)361.3萬(wàn)平方米。雖然土地儲(chǔ)備有所改善，但當(dāng)代置業(yè)卻為此擔(dān)負(fù)了更大的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)，為滿(mǎn)足資金需求。當(dāng)代置業(yè)多次通過(guò)出售基金、建立融資平臺(tái)、出售股權(quán)甚至海外借貸等方式來(lái)獲取拿地和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金。
今年3月，當(dāng)代置業(yè)公布，斥逾共2.2億元向中航信托出售南昌摩碼及南昌當(dāng)代各自35%股權(quán)，代價(jià)分別為1.4億元人民幣及8050萬(wàn)人民幣。完成后，當(dāng)代置業(yè)持股降至65%。
7月，當(dāng)代置業(yè)宣布發(fā)行2019年到期的1.25億美元12.75厘優(yōu)先票據(jù)訂立購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，融資成本高達(dá)15%。在此之前，當(dāng)代置業(yè)又曾先后發(fā)布兩次債券，包括去年10月，發(fā)行了一批總值1.5億美元的5年期美元計(jì)價(jià)債券，票息13.875%，以及今年1月發(fā)行的總值人民幣11億元俗稱(chēng)“點(diǎn)心債”的離岸人民幣債券，年期3年，票息11%。三次海外借貸共計(jì)近30億元人民幣，加上融資成本，幾乎相當(dāng)于上市后半年的銷(xiāo)售額。
“巨額債務(wù)即將到期，資金回籠速度欠佳，融資渠道有限且成本較高，融資難度也加大，企業(yè)資金鏈壓力比較凸顯。”殷旭飛告訴時(shí)代周報(bào)記者。
睿信致成管理咨詢(xún)董事總經(jīng)理郝炬也向時(shí)代周報(bào)記者表示，如果今年下半年當(dāng)代置業(yè)不能快速去化，很可能會(huì)對(duì)其運(yùn)營(yíng)帶來(lái)負(fù)擔(dān)。
經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)重新洗牌
這次經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的重新洗牌，或是因?yàn)殇N(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳而引起的。
8月31日，當(dāng)代置業(yè)除了公布自己的中期業(yè)績(jī)之外，還公布其高層的一次“大地震”。鐘天降的CEO職位和范慶國(guó)的CFO職位分別由總裁張鵬以及副總裁王強(qiáng)履行。第二天，當(dāng)代置業(yè)又隨即宣布，為優(yōu)化其管理職能，該公司已重組其管理團(tuán)隊(duì)，除首席技術(shù)官外，不再委任其他任何首席官職位，而其管理團(tuán)隊(duì)職能將由總裁、行政副總裁、副總裁及首席技術(shù)官等人員履行。
在CEO、CFO調(diào)任之后，在董事會(huì)中，公司執(zhí)行董事亦由原來(lái)的五名減少為三名，分別為董事局主席張雷、首席技術(shù)官陳音和總裁張鵬；同時(shí)增加鐘天降、范慶國(guó)兩個(gè)非執(zhí)行董事名額。對(duì)于調(diào)任的原因，當(dāng)代置業(yè)官方也僅僅給出了“需要更多時(shí)間處理個(gè)人事務(wù)”這一句話(huà)輕描淡寫(xiě)地解釋。
業(yè)內(nèi)知情人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，此類(lèi)人事變動(dòng)，應(yīng)該理解為兩個(gè)原因：第一，今年市場(chǎng)降溫、上市之后企業(yè)未能實(shí)現(xiàn)較快增長(zhǎng)的情況下，對(duì)原有管理層的管理績(jī)效予以否定。第二，從當(dāng)代置業(yè)本身的人事結(jié)構(gòu)看，有一種“兄弟闖江湖”的意味，這也使得人事調(diào)整帶來(lái)很大的偏好性和自主性。
殷旭飛也表示，高管的離職，短期內(nèi)可能對(duì)該公司產(chǎn)生負(fù)面影響，不利于組織的日常運(yùn)作和原有策略的執(zhí)行。