港地產(chǎn)巨頭攜豪宅項目北上攬客、澳洲樓盤千里迢迢赴珠三角房博會推介項目、迪拜的三個房地產(chǎn)項目下月在京拍賣……正當內(nèi)地密集出臺新政加強房地產(chǎn)市場調(diào)控之際，境外地產(chǎn)商聞風而動，紛紛趕來拉客。的確，目前中國房地產(chǎn)進入調(diào)控期，樓市前景的不明朗使一些投資意識較強的中國人把目光轉(zhuǎn)向了香港、澳門及海外市場。“到境外買樓！”似乎成為投資房產(chǎn)的另一條途徑。而專家則提醒：投資者要把握當?shù)貥鞘械恼叻ㄒ?guī)，量力而行。 內(nèi)地人到香港買房有8.5折 日前，香港地產(chǎn)開發(fā)商恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司率先啟動吸引內(nèi)地投資客的銷售計劃，攜旗下“名家匯”、“天匯”等香港項目來廣州展開第一輪促銷，希望吸引內(nèi)地的一種買家前去投資。據(jù)介紹，最便宜的一套房子也要上千萬港元。 這次恒基兆業(yè)帶來的，既有位于香港沙田半山區(qū)罕貴地段，擁攬獅子山、筆架山等的連綿翠嶺及沙田一帶的壯麗景觀的豪宅，最貴的上億元，同時也有價錢相對適中的項目，以瞄準內(nèi)地不同資金承受能力的買家，而最低的“入場費”也要過千萬港元，是一個面積七八十平方米的單位。 恒基兆業(yè)營業(yè)部總經(jīng)理林達民表示，目前香港的利率水平低于內(nèi)地，內(nèi)地人到香港買房，可以打8.5折，因此，目前是內(nèi)地投資客到香港買房的好時機。 “現(xiàn)在內(nèi)地到香港投資的比例還不多，從目前的購買客人成分來看，內(nèi)地居民所占據(jù)的比例大約為兩三成，并逐年呈上升趨勢。”但林達民相信，到香港置業(yè)的內(nèi)地居民會越來越多，因為香港的物業(yè)有其自身優(yōu)勢。 林達民表示，雖然香港樓市在升值空間上沒有內(nèi)地大，但是資金充裕、住宅供應少、外部需求強勁及按揭放貸活躍等因素，為香港形成新一輪樓市繁榮營造了理想環(huán)境。同時“香港身份”也是吸引投資客的因素之一，投資一套超過650萬港元的房產(chǎn)，同時符合居住滿一定年限等香港特區(qū)相關(guān)規(guī)定后，可獲得一個香港身份，這也促成了一些內(nèi)地富豪選擇在香港投資置業(yè)。 據(jù)香港金融管理局披露的數(shù)據(jù)顯示，2009年香港樓市成交額達4000億港元。當中約10%即400億港元來自內(nèi)地。 境外抄底眼下是好時機？ 據(jù)了解，另一香港開發(fā)商和澳門的地產(chǎn)代理，也在緊鑼密鼓，準備赴北京、上海、廣州三個城市舉行巡展攬客。 而在上月底舉行的珠三角房博會上，首次出現(xiàn)了澳洲樓盤的身影。海外房產(chǎn)機構(gòu)家葉環(huán)球公司攜悉尼樓盤INMARKTOWER來廣州攬客，吸引了不少買家的關(guān)注。據(jù)了解,這也是房博會上首次出現(xiàn)海外發(fā)展商。 日前，北京藝海拍賣公司宣布，迪拜三個房地產(chǎn)項目將于6月6日在京拍賣，三項目均位于世界第一塔哈里發(fā)塔，其中一個一居室公寓起拍價為400萬元，相當于每平方米7.84萬元。 對于一撥又一撥的“攬客潮”，有分析認為，中國調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)務擠出大批炒作資金，這些資金正被海外房產(chǎn)行業(yè)看中。 那么，現(xiàn)在移師境外投資買樓是否好時機？ “還是要具體針對項目本身，并且要對房產(chǎn)的所在地情況有所了解。”廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，判斷是否出手的好時機，不能光看大環(huán)境。“不是所有的項目都適合投資。”不過黃韜說，國內(nèi)近日頒布的新政對境外購房并無太大制約，部分境外地區(qū)的房價比內(nèi)地的要低，比如房地產(chǎn)泡沫剛剛破裂的迪拜，現(xiàn)在正是投資者抄底的好時機。 北大公共經(jīng)濟研究中心研究員韓世同則表示，任何投資都必須是中低位吸納才有獲利空間。他認為，香港現(xiàn)在的樓價也正處于歷史的高位，不建議投資客出手。但美國、澳大利亞等地還有相當區(qū)域的價格已經(jīng)跌至歷史低位或相對低位，此時低價介入海外市場也不失為一個明智之舉。 合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江也認為，金融危機環(huán)境之下的外國房價便宜，適合投資者出手抄底。不過他也預期外國經(jīng)濟會逐漸復蘇，日后情況如何還不能下定論。 中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘則分析說，目前投資境外房地產(chǎn)的人群多是為了移民打算，考慮的范圍會涉及福利、退休后房子的增值等，因此屬于長期投資，獲利或沒有內(nèi)地市場大，收益期也會比較長。 高手支招 先了解境外房產(chǎn)政策 大到稅收政策，小到房產(chǎn)出租手續(xù)等等，購房者都應仔細了解。網(wǎng)易房產(chǎn)總結(jié)出投資境外房地產(chǎn)必須了解的幾個問題： 房價構(gòu)成———境外房價的構(gòu)成與內(nèi)地不相同。中國內(nèi)地是一次性支付了70年的土地使用費，連同建安成本一起構(gòu)成房產(chǎn)的成本。境外則是房價和土地價格有所區(qū)別。 房產(chǎn)管理———境外管理房產(chǎn)極為關(guān)鍵。如果管理不善甚至無人管理，致使物業(yè)長時間空置，拖欠物業(yè)管理費，甚至拖欠銀行按揭貸款，影響到自己的信用記錄就是大件事了。 稅費征繳———境外買房須繳印花稅，賣房也會產(chǎn)生稅費，主要是增值稅。如澳洲賣房最高會按增值部分的45%來征稅。 政策松緊———境外對境外人士購房的限制各不相同，有緊有松。在貸款政策方面，由于受次貸危機的影響，內(nèi)地投資者申請貸款的難度有所加大。 合理避稅———一定要關(guān)心所在地區(qū)政府的免稅優(yōu)惠政策，并充分利用之，以增加投資收益。以澳洲為例，購房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產(chǎn)的費用(主要為機票)、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。 專家提醒 稅收政策成最大風險 業(yè)內(nèi)專家告誡：海外投資熱潮需理性對待，投資者應謹慎而行，尋找合適的時機和投資方式是十分重要的。 黃韜認為，投資境外市場的最大風險來自于當?shù)氐恼撸安皇撬袊业恼叨愂斩紝ν顿Y客有利。比如美國就要征收物業(yè)稅，獲利后還面臨收稅的問題，利潤并非袋袋平安。”他建議中小型開發(fā)商不要參與這股海外投資潮。“沒有上千萬元的資金量，去投資海外房地產(chǎn)，風險比收益要大。” 韓世同也表示，投資者要考慮自己的實力，不可將所有資金投進不動產(chǎn)。“在內(nèi)地，買房是貴，但交錢之后一了百了，沒有名目眾多的稅費要繳。但是去境外買房，買時的確是便宜，可是手尾很多，也省不了多少錢。這跟買車容易養(yǎng)車難是一個道理。我不建議一般人去投資。” 專家們還指出，境外房產(chǎn)每年只有5%—15%的增值空間，回報率并不算高，并需支付高額的房屋養(yǎng)護成本和稅收。此外，若投資者不知道當?shù)丨h(huán)境以及配套如何，也容易因信息不對稱而發(fā)生問題。 記者 趙燕華 實習生 譚抒茗