記者了解到，繼五月開(kāi)盤(pán)的消息之后，九瓏天譽(yù)最近又爆出或?qū)⒂诹咴麻_(kāi)盤(pán)的消息。“房子都已經(jīng)全部封頂了，按說(shuō)已具備開(kāi)盤(pán)條件，卻一直從冬天拖到夏天，這里頭是不是有什么貓膩？”自上周本報(bào)曝光恒基九瓏天譽(yù)拿地近五年仍未開(kāi)盤(pán)之后，有讀者繼續(xù)對(duì)該樓盤(pán)提出質(zhì)疑。
多方采訪后，有業(yè)內(nèi)人士一語(yǔ)道破恒基九瓏天譽(yù)夏季售樓的黑幕：“一些樓盤(pán)為追求利益最大化，導(dǎo)致樓間距太近，嚴(yán)重影響低樓層的日照采光。為規(guī)避這一缺陷，開(kāi)發(fā)商只好選擇在日照最為充足的夏季開(kāi)盤(pán)，從感官上迷惑購(gòu)房者的判斷。”眼見(jiàn)不一定為實(shí)，對(duì)于夏季上市的低樓間距產(chǎn)品，購(gòu)房者更需提防假象。
輸給經(jīng)適房
最低樓間距僅20米
日前，有網(wǎng)友在論壇中披露，恒基九瓏天譽(yù)最低樓間距僅20米，冬天日照及采光嚴(yán)重受影響。記者查閱恒基九瓏天譽(yù)項(xiàng)目批前公示后發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)友所言非虛。根據(jù)項(xiàng)目總平面圖，其03-10幢洋房(6層)平均樓間距不足23米，其中08幢與10幢之間的樓間距僅20.1米。更離奇的是，層高為60米的高層住宅，樓間距僅30-35米，其中14幢與16幢間距最低僅30.5米。這一密度甚至不及大部分經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。
記者查閱了南京市規(guī)劃局網(wǎng)站上公開(kāi)發(fā)布的自2010年以來(lái)的300多份批前公示，并將其中南北向平行排布，且能清楚讀出樓間距數(shù)字的14家多層、小高層、高層項(xiàng)目進(jìn)行了對(duì)比分析。多層項(xiàng)目樓間距大多在30米左右，其中仙龍灣為36米，經(jīng)濟(jì)實(shí)用房小區(qū)百水芊城2期樓間距也有24米，樓間距低至20米的項(xiàng)目?jī)H恒基九瓏天譽(yù)一家。
再比較18層的高層住宅，其中保利羅蘭香谷[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]為62米，東花崗經(jīng)濟(jì)適用房為50米，紅山小營(yíng)村經(jīng)濟(jì)適用房為44米，與恒基九瓏天譽(yù)為鄰的復(fù)地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]新都國(guó)際[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]，其18層高層樓間距也在61-115米之間，是恒基高層住宅最大間距的約3倍。
樓與樓太近
日照時(shí)間短成硬傷
如此低的樓間距，恒基究竟是否符合建筑設(shè)計(jì)規(guī)范？對(duì)此，快報(bào)咨詢了東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院以及南京市建筑設(shè)計(jì)研究院的多位專家。其中有專家認(rèn)為，如果嚴(yán)格按政策規(guī)定來(lái)考核，恒基九瓏天譽(yù)的樓間距并不合規(guī)范，但究竟如何通過(guò)審查，可能還有待詳細(xì)了解，不能直接確定屬于違規(guī)。
東南大學(xué)建筑設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)一所所長(zhǎng)錢(qián)鋒介紹，國(guó)家、省、市均對(duì)樓間距有明確要求。在地方上，樓間距主要由《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》、《南京市高層建筑日照分析控制管理規(guī)定》這兩個(gè)文件來(lái)約束，分別從“最低間距標(biāo)準(zhǔn)”、“日照時(shí)間”來(lái)考察。另外，在經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃中已有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。三項(xiàng)指標(biāo)均需同時(shí)滿足，取最高標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《南京市城市規(guī)劃條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條規(guī)定：低層住宅、多層建筑、小高層住宅與被遮擋住宅平行布置時(shí)，住宅正面間距按照建筑間距系數(shù)控制，其最小值在舊區(qū)不得小于1.25，在新區(qū)不得小于1.30。此外，恒基九瓏天譽(yù)早在地塊出讓說(shuō)明中便明確提出建筑間距系數(shù)需達(dá)1.3。兩項(xiàng)指標(biāo)重疊后，該項(xiàng)目18.6米高的多層建筑，其南北向樓間距的及格線應(yīng)為24.18米(18.6×1.3=24.18)，從總平圖看，恒基僅07幢一處達(dá)標(biāo)，其余多層間距均不及格。
根據(jù)《南京市高層建筑日照分析控制管理規(guī)定》第六條規(guī)定，居住建筑大寒日日照時(shí)長(zhǎng)應(yīng)不低于2小時(shí)，每套至少應(yīng)有1個(gè)居住空間(臥室、起居室)滿足日照標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)一套居住建筑中居住空間總數(shù)超過(guò)4個(gè)時(shí)，其中應(yīng)有兩個(gè)滿足日照標(biāo)準(zhǔn)。專家表示，日照測(cè)算較為復(fù)雜，需用到住建部指定的軟件。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，60米的高層住宅樓間距只有30-35米，低層住戶的日照時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。