隨著調控政策的進一步緊縮，自住客戶群成為了目前樓市的重要支撐。而自住客戶群中最具剛性需求特質的就是年輕人結婚購買婚房。于是龍年“情人節”便成了西安樓市營銷不可錯過的良機，為了促使市場回暖，眾多房企集體為西安樓市奉現了一場浪漫大戲。然而，稍加分析就不難看出，這場促銷中各個房企的表現心態各異。

　　價格 找個噱頭“起”字當頭

　　經歷了去年“金九銀十”的慘淡成交，各房企就開始千方百計地抓住每一個節點進行促銷。作為龍年的首場大戰——情人節，房企自然也不會錯過。價格，作為活動促銷最有力的噱頭，首當其沖受到眾多房企的青睞。

　　在價格戰的眾多手段中，加推特價房一直被稱為房企給出的“割肉”優惠，而在龍年情人節，這樣的“割肉”行動異常活躍。如御筆華府推出“情定二月天·浪漫四重奏”活動，10套特價5980元每平方米起;利君未來城起價4600元特供婚房16套。“雖然眾多樓盤都在加推特價房，但前提幾乎都是‘***元起’，一個‘起’字就把我嚇退回來了!”市民鄭女士告訴記者，“去年就有一些開發商打著加推特價房的旗號招攬客戶，到頭來要么就是只有一兩套，要么就直接說賣完了!這樣的促銷總讓人感覺有點‘虛假’的意思。”

　　“經歷一年多市場調控的購房者已經變得十分理性，拿以前的方法應對今天的市場已經不能奏效。”易謀策略總經理竇化侖表示，“在今天的市場情況下，開發商必須拿出實實在在的優惠，才能促進銷售。”

　　形式 吸引有力效果欠佳

　　年輕人置辦婚房是最具剛性需求特質的一個群體。但這批人的承受能力相對有限，消耗的產品也有限。也正因如此，情人節，很多開發商只是作為一個最普通的營銷節點，“不求拉動銷量，只求不被淡忘!”

　　情人節是一個十分浪漫的節日，就形式而言，各房企的促銷花樣不得不說十分地精彩。暖山西安推出記錄愛情甜蜜時刻，親吻30秒，送費列羅巧克力一盒及快照一張!御筆華府則把電影《失戀33天》的橋段搬下熒幕，在2月14日推出八分鐘浪漫交友派對。更有的房企，為了迎合年輕人的生活，大力推進微博賣房。

　　“我們買的是房子，除了產品品質外，最關鍵的還是價格。至于浪漫的形式，至少我是不看重的。”面對如此花樣繁多的促銷形式，市民薛女士如是說。“花大力氣搞出如此多的花樣，也許能一時吸引置業者的眼球，而‘只求不被淡忘’的心理訴求，到最后留給購房者的怕只剩下形式主義的印象!”世聯宜家相關負責人曲琛表示。

　　營銷 生存與生態的砝碼

　　面對無疑還要長期存在的調控政策，以及越來越理性的置業者，節日促銷依然是提高銷量的一個重要方式。但在這個過程中，努力提高企業的品牌影響，結合市場情況，迎合購房者的需求更是各房企能否取得成功的關鍵。

　　近兩周來，西安樓市成交量雖有上揚，但總量依然很低。相關數據顯示，西安樓市銷量已經連續5周沒有突破10萬平方米。 “在價格下降中逐步迎來交易量的回暖，應該是今年樓市的大致軌跡。”業內人士分析，“樓市回落到相對低價位的成交水平，有助于換來交易量的回升，也不妨礙其絕對利潤額的實現”。春節前后西安有很多樓盤都在以不等的速度逆勢出貨，包括上周銷量的上揚，都恰好說明，買方的心理預期已經認可市場低潮期購買時機的來臨，而作為賣方的房企也應該積極順應下行態勢，并且必須學會在極其逼仄的舞臺上盡可能長袖善舞。