【回眸2015】
取消限貸、限購(gòu)，降低首付比例，營(yíng)業(yè)稅免征期5年變2年……2015年入春，史上最大的“購(gòu)房政策禮包”沒(méi)能激起樓市的再度火爆。
從2013年的19.8%，降到2014年的10.4%，再到2015年的1%左右，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速連續(xù)兩年下降10個(gè)百分點(diǎn)。2015年終，似乎所有人都已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，經(jīng)過(guò)15年的兩位數(shù)高速增長(zhǎng)后，房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了擴(kuò)張后的調(diào)整洗牌。
【展望2016】
調(diào)整是2015年房地產(chǎn)業(yè)的主題，這一主題也將延續(xù)至2016年。
再也沒(méi)有“鐵板一塊”的房?jī)r(jià)暴漲，城市間市場(chǎng)分化日益明顯。北、上、廣、深和東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，供求矛盾依然緊張，例如深圳的房?jī)r(jià)2015年以來(lái)已同比上漲40%。三、四線中小城市，特別是吸納就業(yè)、人口聚集等功能較弱的城市，則供大于求，去庫(kù)存壓力巨大。
市場(chǎng)交易逐步從增量為主轉(zhuǎn)向增量與存量并重。一線城市存量房交易已超過(guò)了新建商品房交易。以北京為例，2015年前10個(gè)月，二手住房成交量占比達(dá)62.3%，這意味著住房結(jié)構(gòu)在發(fā)生變化，改善型需求正在增加。
市場(chǎng)調(diào)整也是行業(yè)機(jī)遇，把“不務(wù)正業(yè)”的“蝦兵蟹將”淘汰出局，有利于行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。“過(guò)去房地產(chǎn)給人的印象是利潤(rùn)多、不差錢，很多項(xiàng)目的毛利率都在30%以上，其他行業(yè)的企業(yè)紛紛放下本業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”在中國(guó)建設(shè)報(bào)社主辦的第五屆“中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)”課題發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)高志勇提出，2015年以來(lái)很多房企的毛利率都降到了20%以下，凈利潤(rùn)率下降到10%左右，行業(yè)利潤(rùn)在回歸正常。行業(yè)要利用房地產(chǎn)調(diào)整的時(shí)機(jī)，促進(jìn)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。
“房地產(chǎn)產(chǎn)品也存在結(jié)構(gòu)性改革的問(wèn)題。依靠單一產(chǎn)品‘一招鮮’取勝的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，必須下大力氣改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)的新需求。”高志勇說(shuō)。
市場(chǎng)調(diào)整也倒逼企業(yè)加快轉(zhuǎn)型升級(jí)，強(qiáng)者愈強(qiáng)。“‘十三五’時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)將步入專業(yè)化、規(guī)?；⒓s化發(fā)展的新階段。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，區(qū)別于過(guò)去十幾年速度快、擴(kuò)張式、粗放式的發(fā)展格局，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇。資金實(shí)力大的企業(yè)能熬過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的小周期波動(dòng)，活得更長(zhǎng)久；專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)也更具有競(jìng)爭(zhēng)力。
市場(chǎng)調(diào)整更會(huì)加速新業(yè)態(tài)的孕育成長(zhǎng)，新型地產(chǎn)將獲得增長(zhǎng)空間。滿足特定人群需求的個(gè)性化產(chǎn)品，以硬件改造和管理提升為核心的存量房升級(jí)，以資產(chǎn)管理為核心的辦公商務(wù)樓宇開(kāi)發(fā)，以產(chǎn)業(yè)、旅游、養(yǎng)生、度假為核心的新型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)開(kāi)發(fā)，都將成為“十三五”房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的新亮點(diǎn)。“對(duì)房地產(chǎn)不要過(guò)分悲觀，步入‘十三五’時(shí)期的房地產(chǎn)有值得關(guān)注的亮點(diǎn)，能否抓住這些機(jī)會(huì)，關(guān)鍵取決于房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型。”秦虹說(shuō)。