他們的研究數據表明：全國住宅均價2003年至2012年漲幅為145%。京、滬、穗、深、杭五大熱點城市商品房價平均漲幅達220%，其中，北京房價漲幅最高，為259%。(2003年至2012年五大熱點城市房價走勢)圖

　　?。罕本┥虾Ｎ覀兛吹慕y計數據，超過200%的漲幅，基于對最近幾年，最近十年這些城市的整體的投入，整體城市面貌的改善，以及城市吸引率的增加，再考慮到一定的通脹因素，

　　顧云昌分析認為，過去十年導致房價上漲最關鍵有兩點原因：貨幣的增發和土地的壟斷。中國房地產研究會 副會長 顧云昌過去十年又是貨幣量的很大的放大期，這貨幣的供應量五六倍的增加，五六倍增加的貨幣量的情況下，我們漲了五六倍，大城市的房價漲了五六倍，中小城市可能漲了三四倍，這是相應的。就是貨幣的放大效應和房價是結合在一起。再加上由于我們現在土地制度，存在著這種土地裁算也好，政府壟斷也好的情況，在大城市土地供應相對補足。再加上我們的財富階層的投資渠道缺乏，那么可能在市場上，既有自主性需求，也有投資需求，混在一起造成了需求量的膨脹，而功能的相對不足，造成了房價的上漲。

　　丁祖昱告訴記者，從2003年的“18號文”算起，歷經十年九次調控的房價，仍是一路走高，這就說明每次的政策不能只簡單地調控加碼，而是要真正符合市場的供需要求。7“中國房地產測評中心主任 易居中國執行總裁 丁祖昱說：“我們也不能說所有的政策都是在抑制房地產，或者說抑制房價的上升。有的時候在供求關系完全失衡的情況下面，政策本身是很難抑制的。所以，核心還是希望能夠有一個更加匹配于需求的這樣一個供應量，能夠不要造成短期內的房地產市場上的一種短缺供應。那么這可能才是，還有對于中低收入群體，應該有更多的途徑來解決他們的住房問題。”

　　顧云昌也認為，近年來種種“限購令”“限售令”的政策調控，最終結果是一部分人失去了購房資格，或是提高購房成本，從而減少需求。但解決問題的關鍵卻唯獨沒有做到，那就是應該放大供應量說：“中國房地產研究 副會長顧云昌。無論是市場的手段，行政的手段，特別中國的行政手段很強調，但是在增加供應方面我覺得做的還不夠。所以在這一次調控當中，重申了增加有效供應，我講的是有效供應。那么，這一點我覺得在結構調控當中，應該兩手抓，一手抓合資過旺的需求，一個抓有效供應。這樣可能才能達到更加好的效果3月22日，中國房地產研究會和中國房地產協會最新公布的數據顯示：2012年全國商品房銷售面積為11.12億平方米，同比增長1.8%，全國商品房銷售額為6.45萬億元，同比增長10.0%?。耗壳笆袌錾蠠o論是首次置業的還是改善性置業的，甚至包括一些中高端的項目，還是以真正的自用性消費為主，自用性消費當中可以理解他是首次置業的剛需，也可以理解他是改善的剛需。中國房地產研究首席研究員李戰北京：“北京在過去的十年按照第六次人口普查的數據在過去的十年當中，北京人口凈增551萬，相當于平均每年進來的人口是55萬，這55萬對房子的需求，這是多么大的一筆要求。”

　　中國房地產研究會 首席研究員李戰軍以北京每年新增人口55萬，按照平均每人50平米的住宅面積估算，每年至少需要2700萬平米的交易量來供給。中國房地產研究會 首席研究員李戰軍說：“現在北京的新房交易量，上海的交易量也都在1800、1700、2000萬平方米上下，2300平方米，隨著調控的年歷有的年份產生很大的波動。這里還沒有講老北京市民改善性需求的要求。”由此李戰軍擔心，新國五條的初衷是抑制房價過快上漲，大擊投機，但結果很可能會打擊到群眾自住、改善置業的合理需求。特別是增值部分20%個稅，最受影響的，恰恰是剛需人群。