而記者獲得的一份由獨立第三方出具的藍色港灣項目估值報告顯示，該項目的總建筑面積為20.8599萬平米，其中包括6303平米的酒店、16.6351萬平米的商業，以及3.5945萬平米的地下車庫。

　　這份于2007年12月編纂的報告還顯示，僅商業部分，包括1－3層在內的建筑面積就達到了9.6萬平米。記者采訪了一位曾經參與上述報告編纂的人士，他強調該報告受托于藍色港灣置業公司，項目的樓面面積等數據來源于藍色港灣置業公司。

　　藍色港灣的財務秘密

　　北京恒天財富研究部的一份報告顯示，藍色港灣公司2010年末經審計的資產總額為44.3億元，負債為29.7億元，負債率達67.11%。

　　值得注意的是藍色港灣公司的負債總額。根據前述藍色港灣土地變更公示，項目完成后又補交2億土地出讓金，即總的土地款約為12個億。而一商業地產操盤手告訴記者，即使在目前，類似的矮層高商業地產項目的建安成本不超過5000元/平米，那么即使按照20萬平米的樓面面積計算，藍色港灣項目的建安成本也不過10億元，而管理費用大致為建安成本的3%，即3000萬元。

　　由上可得，藍色港灣項目的成本大概為22億元，當然每年還會有一部分息稅方面支持，但對比項目公司的負債總額29.7億元，不難看出，王耀輝可能早已將自己投入的土地出讓金套現。

　　恒天財富的報告顯示，藍色港灣公司2010年經審計的主營業務收入為2.1億元，凈利潤為1.1億元。由此可見，該公司的財務費用不足1億元，對比公司負債總額，公司的融資成本不足3.4%。

　　顯然，在當下的環境中，上述融資成本基本不可能實現。財務人士分析，此種情況的出現有幾種可能，其中包括：公司借了錢后做了其他投資賺了錢，或者公司又將錢借給了別人，產生了利息收入等。

　　北京市國土局朝陽分局網站的土地抵押公示表明，坐落在朝陽區朝陽公園內的藍色港灣商業配套一共9.63萬平方米土地抵押給了農行北京東城支行，兩份抵押登記的起始日分別為2011年7月6日和2011年12月15日，抵押金額分別為9000萬元和4.062億元。

　　業內人士告訴記者，農行兩次抵押貸款在程序上并不一定違規，只要總抵押金額不超過土地的評估價值即可。根據抵押登記公示，藍色港灣土地的評估價值先后被評為了15億元和65億元。雖然短短5個月內，土地評估值飆升了50億元。事實上，記者獲得的第三方對藍色港灣項目的估值顯示，2007年12月前已經達到72.47億元。

　　顯然，由于商業地產的特性，企業可以不斷地根據市價進行重估，從而獲得更多的融資，這便是王耀輝的財技之一。

　　與信托公司及銀行的合作顯然是王耀輝的重要財技。2008年2月，吉林信托開始發行“北京藍色港灣置業有限公司股權投資信托計劃”，該信托計劃發行規模為9.9998億元，與之相對應的是同期發行的民生銀行(6.00,-0.05,-0.83%)非凡理財“T87”計劃人民幣理財產品，該產品為吉林信托募集收購藍色港灣置業股權之經費。

　　民生銀行還與藍色港灣公司發生了其他形式的關聯。

　　公開資料顯示，2011年5月，民生銀行發售非凡理財人民幣T934-1期理財產品(高端)，該理財產品銷售所匯集的資金全部投資于云南中豪置業有限責任公司持有的吉林省信托有限責任公司發起的“藍色港灣有限公司股權收益權(一期)單一資金信托”項下的全部信托受益權。

　　同時，該行還發售非凡理財人民幣T934-3期理財產品(高端)，該理財產品銷售所匯集的資金全部投資于中國華能財務有限責任公司持有的吉林省信托有限責任公司發起的“藍色港灣有限公司股權收益權(三期)單一資金信托”項下的全部信托受益權。

　　由于民生銀行未披露上述兩款理財產品的詳細信息，外界只能猜測此藍色港灣公司可能為王耀輝的藍色港灣公司。