專題：中央經濟工作會議在北京舉行 業內解讀

　　房地產關聯性強、涉及面廣，社會上關注度很高。日前，中央財辦有關負責同志接受媒體采訪，深入解讀當前房地產市場形勢、中央經濟工作會議對房地產的部署。

　　該負責人表示，今年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩定，今年二手房交易占比提高至45%，房價降幅持續收窄。從剛性需求、改善性需求等多方面看，我國房地產高質量發展仍有較大空間。

　　該負責人明確，下一步，要重點抓好三方面工作：從供需兩端發力穩市場，積極推動房地產企業轉型發展，加快構建房地產發展新模式。

　　房地產高質量發展仍有較大空間

　　日前國家統計局發布的數據顯示，1—11月全國新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%，降幅較1—10月均有所收窄。

　　另據克而瑞數據，11月重點城市新房消費成交持續走穩，其中廣州、西安、合肥、惠州、徐州、珠海等地新房成交環比有不同程度增長。

　　11月70個大中城市商品住宅銷售價格環比總體下降，其中新房上漲城市數量較10月有所增加，上海、沈陽、南京、合肥、重慶、貴陽、揚州、襄陽這8個城市新房價格環比上漲。

　　縱觀今年房地產銷售市場，前述負責人表示，今年以來，我國新房和二手房交易總量基本穩定，房價降幅持續收窄，區域市場走勢出現分化，各城市房價漲跌不一。

　　從開發投資端看，1—11月全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%。

　　該負責人指出，房地產開發投資延續下降態勢，這是各地消化庫存、嚴控增量的結果，是房企應對當前市場形勢的理性選擇，對此要客觀分析、正確看待。

　　日前，住建部部長倪虹在《人民日報》上發文指出，黨的十八大以來，我國房地產市場快速發展，居民住房條件顯著改善，城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，戶均住房超過1.1套。

　　倪虹提出，當前，居民住房需求總體上已經從“有沒有”轉為“好不好”，而且，隨著老齡化、少子化、區域人口增減分化，人們的生產生活方式變化，住房需求更加個性化、多樣化。

　　著眼未來，前述負責人判斷，我國房地產高質量發展仍有較大空間，并進一步從三方面分析。

　　從剛性需求看，2024年我國常住人口城鎮化率為67%，而戶籍人口城鎮化率不足50%，新落戶農民工、新畢業大學生等“新市民”剛性住房需求有待持續釋放。

　　從改善性需求看，盡管我國城鎮住房總量已經不小，但區位分布、持有結構不均衡，相當部分城鎮居民住房滿意度還不夠高，存在“以舊換新”“以小換大”的改善性需求。

　　“不少城市反映，一些群眾賣舊房買新房的意愿上升，今年二手房交易占比已從2021年的28%提高至45%，‘好房子’總體不愁賣，說明改善性需求潛力還很大。”該負責人說。

　　從很多發達國家房地產業發展歷程看，在城鎮化進入穩定期后，每年仍有數量可觀的住房需求，房地產業增加值在GDP中的占比始終保持在相當比例。

　　“我們在城市更新特別是危舊房和城中村改造方面還有很多工作要做，更好滿足城鎮居民剛性和改善性住房需求的任務還不少，房地產高質量發展仍有可觀前景。”該負責人談道。

　　將從供需兩端發力穩市場

　　中央經濟工作會議對著力穩定房地產市場、加快構建房地產發展新模式作出部署。

　　會議強調，著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。深化住房公積金制度改革，有序推動“好房子”建設。加快構建房地產發展新模式。

　　對此，該負責人表示，接下來要重點抓好三方面工作：供需兩端發力穩市場、積極推動房地產企業轉型發展、加快構建房地產發展新模式。

　　“著力穩定房地產市場”被放在接下來房地產工作的首要位置。該負責人明確，一方面，供給端要嚴控增量、盤活存量，鼓勵收購存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化庫存，同時有序推動“好房子”建設。另一方面，需求端要采取更多針對性措施，充分釋放居民剛性和改善性需求。

　　東方金誠研發部分析師唐曉琳向21世紀經濟報道記者表示，供給端嚴控增量、盤活存量，要通過控制供給避免庫存壓力加劇，推動地方政府加快去化節奏，從而改善供需關系。另外，近幾年在政策引導和市場倒逼的雙重作用下，新項目在得房率、戶型設計、建筑質量等方面有顯著提升，推動供給端實現質量和數量的雙重改善。

　　在需求端，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，接下來可以因城施策繼續放松限購，還可以通過針對居民房貸定向降息、財政補貼等方式，加大居民購房支持力度。另外，也可以期待針對房地產交易環節實施有力度的稅費減免。這些方面都有充足的政策空間。

　　前述中央財辦負責人還強調了接下來推動房地產企業轉型發展的重要性。該負責人明確，支持房企加快從以新房銷售為主向更多持有物業、提供高品質多樣化居住服務轉型。同時，要進一步發揮“保交房”白名單制度作用，支持房企合理融資需求。

　　王青向21世紀經濟報道記者指出，當前房地產“白名單”項目貸款額度已超7萬億元，較上年末增加2萬億元。接下來要引導商業銀行加大對房企開發貸的投放力度，恢復前期房地產資金來源中國內貸款的改善勢頭。這不僅有助于保交房，也對化解房企信用風險有直接作用。

　　加快構建房地產發展新模式也是明年房地產工作的一大重點。前述負責人表示，要改革完善房地產開發、融資、銷售等基礎制度，合理把握房地產發展新模式各項基礎制度出臺時機，深化住房公積金制度改革，漸進推開立“新”破“舊”，推動新舊模式平穩轉換。

　　倪虹在署名文章中進一步介紹了改革完善房地產開發、融資、銷售制度的重點。

　　具體來看，在房地產開發上，做實房地產開發項目公司制，項目公司依法行使獨立法人權利，企業總部履行投資人責任，項目交付前，嚴禁投資人違規抽挪項目公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。

　　在房地產融資上，推行主辦銀行制，一個項目確定一家銀行或銀團為主辦銀行，項目開發、建設、銷售等資金存入主辦銀行，主辦銀行保證項目公司合理融資需求，形成主辦銀行與項目公司利益共享、風險共擔的機制。

　　在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。

　　（作者：李莎 編輯：張星）