調控新政擊中炒房者心理底線

　　葉國靖 呂文瑾

　　去年11月上海迪士尼項目獲準投建的消息，曾炒熱選址地周邊樓盤，但這只神奇的“米老鼠”沒能拯救今天的樓市投資客。

　　上海中原地產一中介門店負責人昨天告訴《第一財經日報》，一位來自溫州的投資客最近集中出售10套“鼎鑫名流苑”二手房，1.8萬元/平方米的掛牌價普遍低于市價2000~3000元/平方米。位于浦東新區川沙板塊川周路8682弄的“鼎鑫名流苑”是一個典型的“迪士尼概念”樓盤，去年11月迪士尼落戶消息宣布后，本報記者曾探訪該樓盤，被銷售人員告知，捂盤待漲，隨后該盤成交突然大幅放量，新房單價一夜站上2萬元/平方米。

　　上海中原地產川沙板塊妙境分行經理李琴昨天在接受本報采訪時表示，4月下旬一位大客戶一出手便在川沙區域各家中介掛牌出售10套“鼎鑫名流苑”二手房源，“這位投資客來自溫州，他在去年下半年以約11000元/平方米的價格買入，房源覆蓋一房、兩房和三房，均是該人士在去年底市場熱炒迪士尼概念時入手的。”李琴說，由于該客戶對新國10條之后的上海樓市持不樂觀態度，加之存在多套房源的信貸壓力，所以選擇此時出貨套現。其掛牌出售的價格比目前開發商在售新盤低了大約2000元/平方米，其中有一套房源的對外出售單價甚至僅為15000元/平方米。“房東的計劃是，10套房源至少出貨5套。”

　　昨天，本報記者查詢上海官方“網上房地產”數據發現：鼎鑫名流苑2008年3月銷售至今，在1032套住宅中，已售837套、可售195套，累計住宅合同均價14566元。2009年11月初，在迪士尼主題公園將入駐浦東的消息發布后，當月該盤曾創下129套的單月最高銷售紀錄。

　　據李琴介紹，今年4月初鼎鑫名流苑二手房普遍報價約為21000元/平方米。新“國10條”施行一個月后，眼下二手房價約為1.8萬元/平方米，直降3000元/平方米左右。

　　投資客低價拋盤，潛在買家猛增。目前該分行看房量和4月底相比，至少翻了一番以上。客戶對于這些降價物業表現出興趣，要求與房東當面洽談。據李琴介紹，目前溫州投資客出售了1套92平方米的二手房，掛牌價180萬，最終以買家到手價140萬成交，折合約1.5萬元/平方米。這是中原地產該分行經手的目前同類二手房源中的價格新低。

　　1.5萬元/平方米的交易價格信息流出后，其他房東的底線價格發生松動，通常調整在1.6萬元/平方米到1.7萬元/平方米之間，他們原本預期是18000~20000元/平方米。該投資客再三表示，“如有誠意客戶‘價格還可以談’。”李琴說。記者粗略算了一筆賬：假如以成交單價18000元、單套總價180萬粗略計算，該溫州投資客手持10套物業的市值約為1800萬元。

　　鼎鑫名流苑近期成交的另一套物業頗具代表性。房東一開始掛牌單價為23000元，無人看房；后來單價調整至21000元，應者寥寥；最終以19000元的單價成交。

　　“鼎鑫名流苑”的現狀，無疑是樓市走弱的一個“縮影”。中原地產方面分析，2009年房價上漲速度較快的川沙板塊目前房東調低價格現象頻頻出現，幅度普遍達15%~20%。

　　瀚龍苑也位于川沙板塊，近期該樓盤一套76平方米的兩房掛牌，房東最初報價為125萬元，當房東接受了近20萬的殺價、決定以105萬出售時，原先的誠意客戶卻猶豫了。“房價會不會還能再降一些”的心態讓買家最終放棄。李琴分析，大多數交易目前都處于議價階段。

　　中原地產松江區區域總監謝小云認為，“雖然目前買方的觀望氛圍比較濃重，但賣方的心態已有明顯轉變。近六成房東表示可將掛牌價下調10%~20%。”

　　中原地產松江新城經理曾磊介紹，目前新城板塊內的投資客紛紛表示可以讓價，“一般起步是5萬，誠意的讓10萬，比較著急出手的往往會說，有了客戶可以再議。”

　　截至昨天下午，“網上房地產”最新數據顯示，上海全市二手住宅出售套數已突破11萬套，比1個月之前猛增了2萬套。其中，二手普通住宅出售套數約為4萬套，二手非普通住宅出售套數約為7萬套。

　　安家網董事長魏文生表示，6、7月份，上海二手房或將出現板塊集體降價勢頭，幅度估計在10%左右。昨天，美聯物業上海區總經理李志仁向本報表示，一直懸而未決的上海調控細則，好比買賣雙方各自博弈的最終底牌，一旦該底牌亮出，將決定市場未來是買方主導還是賣方主導。