樓市新政后，北京土地拍賣溢價率巨降109%

　　⊙記者 于祥明

　　開發商拿地越來越理性而且挑剔。

　　5月24日，根據北京土地整理儲備中心數據顯示，因無人報價，北京朝陽區金盞鄉、 房山區長陽站和豐臺區花鄉等4宗地塊集體流標，顯示北京土地市場理性回歸勢頭進一步強化。

　　開發商拿地回歸理性

　　記者注意到，流拍的4地塊都是商業金融、配套辦公等性質的用地，對于開發商并不具有足夠的誘惑力。

　　“北京已經發文，酒店項目改住宅的項目將被禁售并且一律禁止分層、分單元銷售，這無疑將打擊一部分商業金融類用地的出讓。”一位地產老總說。

　　記者注意到，流拍的4地塊中，包括北京豐臺區花鄉樊家村辦公項目用地、朝陽區金盞鄉樓梓莊村1-7號商業金融用地和2-4號多功能用地、房山區房山線長陽站9號地多功能項目用地，用地性質為配套辦公、金融以及多功能用地，均為非住宅類用地。

　　其中，房山多功能地塊面積最大，規劃建筑面積19.7萬平方米，起始價7.5億，折合樓面地價3832.6元/平方米，遠低于該區域此前出讓的幾宗地塊價格，但用地性質為文化娛樂、社會停車場庫、交通設施、郵電設施、體育等，并無住宅面積。

　　業內人士分析指出，北京市土地市場再次出現流拍，大背景還是由于樓市出臺系列新政之下，開發商拿地逐漸回歸理性。據分析，目前開發商拿地區域也主要集中在較為熱點和成熟區域。

　　新政后土地溢價率平均僅為8.25%

　　事實上，近期北京土地市場既理性，又有一定的戲劇性。

　　記者注意到，4月26日，首幅“試水新政”的北京市房山區竇店鎮一宗住宅用地因拍賣價格“超上限”而流拍，隨后的5月7日，順義馬坡鎮新城地塊在吸引了五家企業競標后，又因競標企業報價均低于標底導致流標。

　　但是，5月18日，北京建工集團以14.02億斬獲房山線長陽站8號地，折合樓面價7500元/平方米；萬科和中糧地產聯合體斬獲了另一地塊即長陽鎮起步區3號地南側地塊，成交價格9.83億，折合樓面價6223元/平方米；金融街控股競得昌平一地塊，價格較2009年9月水平持平。

　　緊接著，5月20日，北京首開和中鐵地產兩家公司，又分別競得北京房山兩地塊，價格進一步回落，預示著土地市場理性回歸勢頭顯現。

　　事實上，記者注意到，去年9月7日，萬科聯合中糧在北京市房山區曾豪擲22億元拿下長陽鎮起步區1號地，溢價率高達263%，折合樓面地價近6500元/平方米。在隨后9月28日，萬科其再次以29.3億元競得長陽鎮起步區5號地，溢價率亦高達115%，折合樓面地價為5726元/平方米。

　　“政府愿意賣，企業愿意買，且價格并沒有創新高，完全是開發商理性拿地，恰恰是市場調控預期走穩的體現，這總比開發商不拿地或不敢拿地要好。”中國指數研究院副院長陳晟說。

　　對此，北京中原地產張大偉告訴記者，4月14日樓市調控以來，北京土地市場已經急劇降溫，樓面均價僅為3894元/平方米，相比2010年新政之前的土地樓面均價5940元/平方米下跌了34.5%。

　　“特別是代表土地炒作程度的溢價率，新政后回歸到平均8.25%，大部分為底價成交，而相比新政前的117.3%，溢價率下跌了109%，樓市新政開始見效。”張大偉認為，土地市場的回歸，還將向下傳導，帶動住宅市場回歸。