專家詳解 “認房認貸”波及七類購房者

　　北京市公積金貸款執行首套房90平方米以上首付比例調至30%、二套房首付調至50%以及暫停發放第三套及以上住房貸款之后，統計顯示，公積金貸款業務與新政之前相比下降三成。

　　“最主要是受二套房首付上調影響。”北京偉嘉安捷擔保公司負責人指出，進入2010年，公積金二套房貸款政策做過兩次調整，第一次是3月份公積金二套房首付比例上調至40%，第二次是近期公積金二套房首付比例調至50%。同時，公積金管理中心對二套房貸款的認定標準較為嚴格，既認房又認貸，也就是說只要借款人名下有房產，不論該套房產是否有過貸款記錄，不論該套房產是否已出售，只要能夠從房管局的系統中查詢出來，借款人使用公積金貸款即算做二套房。“而在此新政調整前，公積金是沒有首套、二套房之分的，只要結清之前公積金貸款，就可以再次使用且按首套房相應政策執行。”

　　因此，偉嘉安捷提醒以下七類購房人群，在辦理公積金貸款時需多加注意。

　　第一類

　　自己名下已有住房

　　為未成年子女購房

　　案例：A家庭成員名下有唯一一套住房，父母想為正在上高中的兒子(現未成年)購置一套房留做日后結婚使用，想以兒子的名義再申請貸款購房。

　　解析：根據“國十一條”中的條款，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，就是說未成年子女也是被劃為家庭范疇的，所以A家庭以兒子的名義申請貸款購房時，會按照二套房政策執行，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果賣掉這套房產再貸款購房的話，則可以執行首套房貸款政策。

　　第二類

　　未成年時名下有房

　　成年后再貸款購房

　　案例：C先生父母曾在其未成年時過戶一套房產給他，結婚后也一直在這套房子里居住。現如今C先生為了避免日后房價再上漲，想以自己的名義再貸款買一套房。

　　解析：像C先生這種情況，如果再貸款購房的話，是會被認定為二套房的，因為根據目前銀行認貸又認房，C先生如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬于二套房的，將按照二套房的政策執行。

　　第三類

　　個人已經全款買房

　　通過貸款再次購房

　　案例：D女士名下現有一套住房，為之前全款購買，因為父母在老家年歲已大，想在其現在居住的小區再買一套房來接老人居住，以便照顧他們。

　　解析：雖然D女士沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到D女士名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，是會被認定為二套房的，按照首付50%，利率上調1.1倍的貸款政策執行。

　　第四類

　　曾經貸款購買住房

　　賣后再次貸款購房

　　案例：E先生2000年曾貸款購買過一套房產，現考慮到孩子上學問題，想將此房產出售后，去孩子學校附近再買一套房來居住。

　　解析：目前銀行對二套房認定是“認房又認貸”，也就是說雖然E先生將這套房產出售后，家庭名下沒有住房，但因為其之前有貸款記錄，所以之前貸款購買房產出售后，再購買時也會被算做二套房。

　　第五類

　　首次使用商貸購房

　　再購房用公積金貸

　　案例：F女士第一次貸款購房時因無公積金繳存賬戶，所以當時使用的是商業貸款。后來新單位為其繳存了公積金，她想賣掉現在的房子用公積金貸款再購買一套房。

　　解析：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過貸款記錄，不論結清或出售，即便從未使用過公積金貸款，首次使用也會被算做二套房，所以，F女士如使用公積金再購房的話，首付比例為50%。

　　第六類

　　婚前一方貸款購房

　　現另一方貸款購房

　　案例：G先生結婚前曾貸款購買過一套房，現已與H小姐結婚多年，想用妻子名義再貸款購買一套住房。

　　解析：結婚后雖然戶口沒有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有過結婚登記，而銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，所以另一方再購房時也會被算做第二套房。

　　第七類

　　婚后共同貸款購房

　　離后一方貸款購房

　　案例：I先生和J小姐結婚后共同貸款買過房，離異后，房產判給了J小姐，I先生想向銀行申請貸款購房。

　　解析：I先生向銀行申請貸款的話，是會被算做二套房的。因為目前銀行對二套房的認定是既認房又認貸，也就是只要央行的征信系統中能夠查到借款的貸款記錄，那么即便離異后房產判給另一方，這一方再貸款購房時也會被認定為二套房。本報記者 姚麗穎