本刊記者/甄愛(ài)軍

　　文前提要：樓市正在經(jīng)歷嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，我們這次將目光聚集在一個(gè)特殊的群體——房產(chǎn)投資者。目前這部分人在干什么？他們對(duì)市場(chǎng)有什么樣的判斷？……弄清楚這些問(wèn)題，也許對(duì)購(gòu)房者會(huì)提供一些有益的幫助。

　　當(dāng)樓市正在遭遇宏觀調(diào)控的時(shí)候，房產(chǎn)投資者到底在干什么？投資者作為樓市中一個(gè)特殊的群體，資本逐利的本性，常常會(huì)使得他們對(duì)市場(chǎng)的變化最為敏感，也常常會(huì)最先做出反應(yīng)。因此我們關(guān)注這個(gè)群體，可在一定程度上判斷未來(lái)市場(chǎng)有可能發(fā)生的變化。

　　本刊記者通過(guò)多方努力，采訪到下列幾位投資者。我們?cè)噲D通過(guò)他們的做法，來(lái)提前窺探市場(chǎng)未來(lái)的變化。也許他們?cè)谀壳搬槍?duì)調(diào)控政策所表現(xiàn)出來(lái)的反應(yīng)，并不能代表整個(gè)市場(chǎng)的趨勢(shì)，但不可否認(rèn)的是，有些投資者的做法，往往能夠成為市場(chǎng)正面或反面的參考。在此需要說(shuō)明的是，文中觀點(diǎn)僅代表投資者個(gè)人觀點(diǎn)。

　　靜觀其變玩“潛伏”

　　代表人物：王云海

　　具有十余年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷的王云海近期表現(xiàn)出幾分淡定。

　　除了自住房外，王云海手上目前擁有4套住宅，均為投資。去年一年房?jī)r(jià)又出現(xiàn)快速上漲，漲勢(shì)之迅猛堪比2007年，這讓王預(yù)感到國(guó)家會(huì)對(duì)樓市開(kāi)始新的一輪調(diào)控。其后形勢(shì)的發(fā)展正如他所猜測(cè)的那樣，在2009年底國(guó)家停止了一系列信貸、稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)針對(duì)部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為開(kāi)始征收房產(chǎn)買賣個(gè)人所得稅、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等，今年四月份，國(guó)家更出臺(tái)了有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策“新國(guó)十條”。

　　面對(duì)調(diào)控，房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么走？這是王云海近期一直在思考的問(wèn)題。經(jīng)歷過(guò)兩次調(diào)控的他心里非常清楚，此次調(diào)控不同于前兩次。“圈內(nèi)有些朋友問(wèn)我，這次調(diào)控之后，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再次上漲，我認(rèn)為可能性已經(jīng)不大了。”王說(shuō)。之所以抱著這樣的觀點(diǎn)，是因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)這次調(diào)控的方式較之以前有了很大的不同，如開(kāi)始重視保障性住房的供應(yīng)，并加大市場(chǎng)供應(yīng)，這在緩解社會(huì)矛盾的同時(shí)，還會(huì)分流出一部分市場(chǎng)需求，并著手解決供需矛盾，從而讓房?jī)r(jià)失去暴漲的動(dòng)力。

　　王云海并未急著處理手中所持有的物業(yè)，他表示要等到形勢(shì)明朗化之后再做決定。雖然目前交易狀況已經(jīng)接近“冰點(diǎn)”，但在他看來(lái)，這種狀況并不會(huì)維持很長(zhǎng)時(shí)間。他說(shuō)：“現(xiàn)在買賣雙方都在觀望，因?yàn)樯虾＜?xì)則還沒(méi)有出臺(tái)，因此大家都在等待。”

　　讓王云海感到有些擔(dān)心的是房產(chǎn)稅。國(guó)務(wù)院已經(jīng)確認(rèn)房產(chǎn)稅改革，他認(rèn)為這個(gè)消息對(duì)房產(chǎn)投資來(lái)說(shuō)是個(gè)“重大利空”：“如果征收房產(chǎn)稅的話，住宅投資在持有環(huán)節(jié)上的成本將會(huì)大增。”王表示，如果房產(chǎn)稅在上海開(kāi)征，他將出售手中物業(yè)，選擇別的投資方向。

　　持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)玩“長(zhǎng)炒”

　　代表人物：柳新華

　　看好優(yōu)質(zhì)物業(yè)的保值增值能力，柳新華準(zhǔn)備繼續(xù)持有手中的房產(chǎn)。

　　熟知柳新華的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，柳是個(gè)“不差錢”的私企老板，手中所持有的物業(yè)均為一次性付款，沒(méi)有資金壓力。也許正是因?yàn)闊o(wú)債一身輕，所以柳新華得以從容應(yīng)對(duì)這輪調(diào)控。就在最近，有人愿意在今年四月份掛牌價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)5%，求購(gòu)他手中一套位于古北的房產(chǎn)，不過(guò)被他拒絕了。“我做了不少‘思想工作’，嘴皮都快磨破了，但柳先生就是不動(dòng)心。”這位經(jīng)紀(jì)人如是說(shuō)。

　　上海的優(yōu)質(zhì)物業(yè)還有上漲空間，這是柳新華的觀點(diǎn)。在他看來(lái)，隨著可供建設(shè)的用地越來(lái)越少，未來(lái)上海市中心新增高檔公寓數(shù)量也會(huì)隨之減少。但長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭，會(huì)使得更多的人像他自己一樣，涌入上海置業(yè)。因此他相信，優(yōu)質(zhì)物業(yè)的需求在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，將會(huì)保持著旺盛的態(tài)勢(shì)，而這正是此類房產(chǎn)升值的動(dòng)力基礎(chǔ)。

　　同時(shí)，考慮到目前存在不小的通脹壓力，柳新華認(rèn)為持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)是最好的抗通脹方式。在他看來(lái)，如果持有現(xiàn)金，購(gòu)買力的下降會(huì)帶來(lái)不小的損失，而持有房產(chǎn)，資產(chǎn)的增值能夠很好地抵御通脹。

　　不過(guò)，對(duì)于不同地方的物業(yè)，柳新華采取不同的處理方式。他在長(zhǎng)三角其他二三線城市也購(gòu)置了房產(chǎn)，但準(zhǔn)備將其售出。他認(rèn)為宏觀調(diào)控對(duì)這些地方所產(chǎn)生的作用會(huì)更大，因而未來(lái)面臨更長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整。

　　投資新戰(zhàn)場(chǎng)玩“轉(zhuǎn)移”

　　代表人物：沈元

　　新一輪宏觀調(diào)控對(duì)投資性需求打壓力度很大，這讓很多投資者認(rèn)為住宅已經(jīng)失去了投資價(jià)值，沈元就是其中一位。

　　沈元是上海某外企高管，早在六年前就開(kāi)始涉足房產(chǎn)投資。經(jīng)歷過(guò)兩次宏觀調(diào)控，但前兩次堅(jiān)持了下來(lái)，當(dāng)然也獲得了應(yīng)有的回報(bào)。但這一次，沈先生不打算堅(jiān)持下去，準(zhǔn)備售出手中持有的兩套房產(chǎn)，改為投資商鋪。

　　問(wèn)及原因，沈先生表示房?jī)r(jià)漲得過(guò)快，有可能會(huì)面臨較大幅度的調(diào)整。他所投資的地區(qū)為外環(huán)線附近的九亭和松江新城，這是自住需求最為集中的區(qū)域，而就在最近一段時(shí)間內(nèi)，外環(huán)線附近的住宅單價(jià)也已漲到2萬(wàn)元左右，這在他看來(lái)漲得有些過(guò)快。

　　漲得越快就意味著房?jī)r(jià)中的泡沫成分越大，這是他對(duì)當(dāng)前上海外環(huán)線以外區(qū)域現(xiàn)狀的判斷。考慮到目前的調(diào)控政策對(duì)投資性需求實(shí)行強(qiáng)力打壓，比如在信貸方面嚴(yán)格限制，加大轉(zhuǎn)讓成本，如從嚴(yán)征收房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅、房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅等，以及未來(lái)還有可能加大持有成本，如近期傳出在上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅等，這都會(huì)使得住宅投資變得困難重重。種種限制，加之之前上漲過(guò)快，所以在調(diào)控時(shí)期，調(diào)整壓力也會(huì)更大。“如果房?jī)r(jià)會(huì)回落的話，我認(rèn)為會(huì)從外環(huán)線以外區(qū)域開(kāi)始。”沈元說(shuō)。

　　商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在最近幾年并未像住宅那般瘋漲，這讓沈元看到了新的投資機(jī)會(huì)。他認(rèn)為這種現(xiàn)象并不正常，而且這種現(xiàn)象也會(huì)隨著投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視而得以扭轉(zhuǎn)。他會(huì)選擇哪種商業(yè)地產(chǎn)來(lái)投資呢？沈元表示最看好社區(qū)商鋪，因?yàn)檫@種形式的商鋪對(duì)資金要求不高，而且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，容易把握。

　　短炒虧本玩“出逃”

　　代表人物：何敏

　　部分講究快進(jìn)快出的房產(chǎn)投資者，近期只能選擇解套離場(chǎng)了。

　　何敏不是溫州人，但她學(xué)來(lái)了溫州人的投資方式，其房產(chǎn)投資理念就一個(gè)詞：炒房！這也曾讓她嘗到了不少甜頭。在2007年夏天，她跟朋友一起湊了50萬(wàn)元，開(kāi)始炒房，那段時(shí)期，房產(chǎn)買賣異常容易，賣家提出的任何條件都能得到滿足，因此在短短幾個(gè)月里，她便賺了幾十萬(wàn)元。2008年樓市歸于沉寂，這也是讓她最難熬的一年，不過(guò)2009年又讓她火了一把，靠快進(jìn)快出短炒，又賺了不少真金白銀。

　　今年的宏觀調(diào)控，讓她發(fā)現(xiàn)“短炒”已經(jīng)不靈了。在今年2月底，她在古北以305萬(wàn)元的價(jià)格從另外一個(gè)投資者手中吃進(jìn)一套御翠豪庭的房產(chǎn)，準(zhǔn)備過(guò)半年后加價(jià)45萬(wàn)元轉(zhuǎn)手售出。因?yàn)榇饲暗亩坛唇?jīng)驗(yàn)告訴她，只要行情穩(wěn)定，像御翠豪庭這樣的高檔樓盤，即使是年初國(guó)家取消了購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，但當(dāng)時(shí)調(diào)控跡象并不明顯，因此保守估計(jì)漲個(gè)15%應(yīng)該不成問(wèn)題。誰(shuí)知宏觀調(diào)控政策在“兩會(huì)”之后接連出臺(tái)，打亂了她的計(jì)劃。信貸政策的突然收緊，讓何敏無(wú)法從銀行申請(qǐng)到住房按揭貸款，這使得她相當(dāng)被動(dòng)。

　　沒(méi)有別的選擇，為了盡快脫手，何敏近期以303萬(wàn)元的到手價(jià)將其轉(zhuǎn)讓了出去。因?yàn)槟壳斑€沒(méi)有取得房產(chǎn)證，因此轉(zhuǎn)讓為“大定金”形式，即約定在取得產(chǎn)證某個(gè)時(shí)間段內(nèi)完成交易手續(xù)。加上中介傭金，何敏此次炒房虧了5萬(wàn)元。不過(guò)她認(rèn)為這樣做十分有必要，因?yàn)樾碌暮暧^調(diào)控政策對(duì)房產(chǎn)投資的打壓力度之大，已經(jīng)超出了自己的預(yù)期。“包括信貸、稅收等環(huán)節(jié)對(duì)房產(chǎn)投資的限制力度明顯加大，今后一段時(shí)間已經(jīng)不適合炒房了。”她如此總結(jié)道。