哪些省份最依賴地產投資？

　　林小昭

　　投資是穩增長利器，房地產投資又是固定資產投資的支柱之一，因此不難理解，許多省份的經濟都高度依賴房地產投資。

　　《第一財經日報》統計各省(區、直轄市)的今年上半年房地產投資占固定資產投資的比重后發現，固投中對于地產投資依賴度排名前十的分別是上海(55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、云南(26%)、遼寧(22%)。

　　但多位專家對本報表示，地產投資占固投的比重，并不能完全說明一個省份對房地產的依賴度，因為像上海和北京這樣的中心城市，基建和工業投資的空間已經不大，地產投資在固投中占比高，但占GDP比重相對有限。

　　本報同時統計發現，如果以房地產投資占GDP的比重來排，前十則為海南(36%)、貴州(27%)、云南(25%)、重慶(24%)、福建(22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%)，相比第一份排名，上海、北京、廣東已被排除。

　　由此不難看出，“兩榜題名”的海南、貴州、重慶、浙江、福建、云南和遼寧，是最依賴地產投資的省份。

　　沿海、旅游省份房產投資占比高

　　在各省份中，北京和上海兩大直轄市的地產投資占固投比重均超50%，分列前兩名。

　　中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析稱，北京、上海盡管是省級行政單位，但它們是城市的概念，轄區內基本已是城區，經過多年的發展，基礎設施已經十分完善，再進行大規模城市建設和工業大項目投資的空間已經很小，“(固投)分母小了，占比自然就高。”

　　天津是直轄市中唯一的例外。主要因為天津近年發展迅速，一大批大項目先后落戶濱海新區，因此工業投資一直很高，作為分母的固定資產投資總量超過京滬之和；相反，由于不具備一線城市對全國的輻射力和吸引力，天津吸引的外來購房者相對有限，因此作為分子的房產投資相對不高。

　　同理，廣東、浙江、福建這些南方發達省份經過多年的發展，工業投資已經比較少，基礎設施也比較完善，再加上不少實體產業的資金涌向地產，因此房地產投資占比也就比較高。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報，包括京、滬、粵、浙、閩等地經濟條件一直為市場看好，整個人口導入速度比較快，產業集聚效應大，所以房地產開發的力度比較大。此外，當地民營經濟、實體經濟比較發達，在樓市發展的狂熱期，很多實業資本流入了樓市，推動了樓市的高速成長。

　　不過，與上述發達地區相比，海南、云南、貴州的經濟并不發達，但地產投資比重卻很高，其中的一個重要原因是，這些省份的旅游業帶動了大量的房地產開發。例如，2010年初，海南國際旅游島建設啟動后，有超過100家房地產開發企業進駐海南“跑馬圈地”，一線海景土地資源日漸緊俏，大量資金紛紛涌向海南。

　　同樣的情況也出現在云南。近幾年，大量的房企涌入昆明、西雙版納等城市，扎堆發展旅游地產。此外，由于南方比較溫暖，因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老。

　　重化、能源省份地產投資比重低

　　另一方面，以地產投資占固投比重倒數計，倒數前十的分別是吉林(6%)、內蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。

　　分析發現，地產投資占固投比重較低的地區，主要集中在北方重化工業、能源工業省份，以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因，一方面是工業投資相對較高導致分母大，另一方面是房地產投資不高導致分子不高。

　　雖然近年來北方很多省份如山東、天津、內蒙古、陜西的經濟發展很快，內蒙古的人均GDP甚至超越了廣東和福建，但這些省份以重化工業、大型國企為主，主要靠投資拉動，第三產業、輕工業、民營中小企業占比偏低，這種結構對GDP增長和政府收入的提高作用很大，但對就業和老百姓收入提高效果不大，也就是人們常說的“只長骨頭不長肉”。

　　“有什么樣的經濟結構決定了什么樣的收入水平，而收入水平又決定了房價的水平和房地產投資的數量。”廈門大學經濟學系副教授丁長發說，很多北方和中西部省份的人均收入上不去，一些北方中心城市房價一直都在低位徘徊，土地也賣不出去。

　　張大偉分析稱，北方很多重化工業大省，這幾年工業投資量都很大，而且由于以國企為主，在工業投資的同時會附加很多房地產方面的建設。比如東北的很多棚改項目，并沒有列入房地產開發投資，而是企業建設給員工居住的房子，因此算入工業投資。

　　“北方省份住房的市場化程度比較低，非商品化的住房占比非常大。”張大偉說，北方本身經濟不發達，人口流入有限，再加上非商品化住房多，像沈陽、長春等北方省會城市房價很難上漲。

　　嚴躍進則認為，像山東這樣的省份，農業經濟占比較高，而農業經濟背后的資源又難流入房地產領域。與之相似的是，河南、江西、甘肅等中西部農業省份、缺乏中心大城市拉動的青海等省份，房地產投資占比也比較低。

　　京滬粵占比高不能說明依賴度高

　　地產投資占固投的比重，能說明投資中的房地產依賴度，但能否說明地區經濟對房地產投資的依賴程度？在《第一財經日報》采訪的專業人士看來，兩者并不能等同。

　　廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎認為，像京、滬、廣、深等東部大城市，已經進入到工業化的后期，基礎設施建設和工業投資的空間都已相對飽和，因此固定資產投資相對也不多；而內陸很多地區還處于工業化早期和中期，仍有大量的基礎設施建設和工業投資，發展階段明顯不同。

　　因此多位業內人士認為，在衡量一個地方對房地產投資的依賴度時，需要引入地產投資占GDP比重的數據同時考慮。

　　如果以房地產投資占GDP的比重來排，海南以36%的比重在各省份中遙遙領先。海南以外，西南的貴州、云南、重慶，東部的福建、遼寧對房地產的依賴程度也比較高，地產開發投資占GDP比重均超過了20%。

　　也正是因為對地產的依賴度較高，一些地方近期加快了救市的步伐。例如，福建近日出臺的“閩八條”，涉及到房地產交易、建設的所有的環節都做了全面的放松，在省級層面還是第一個。

　　在海南，此前的7月18日，省會海口發文中止執行商品房限購政策，不再要求購房者提供住房套數證明。

　　相比之下，盡管北京、上海和廣東的房地產投資占固投的比重較高，但占GDP的比重卻都低于全國平均水平。

　　張大偉認為，北京、上海、廣東的產業體系十分完善，盡管房價比較貴，但這些地方對房地產的依賴度并沒有那么強烈，泡沫相對也比較小；而像海南、云南等地，由于產業體系不夠完善，經濟發展對房地產的依賴度相當高，形成一定的泡沫。