市場(chǎng)分析
從4月調(diào)控開(kāi)始，西安的房地產(chǎn)市場(chǎng)從迷茫、觀望、價(jià)格下挫，到7月市場(chǎng)價(jià)格的局部反彈，下半年房?jī)r(jià)向上還是向下，無(wú)疑是當(dāng)下購(gòu)房者最為關(guān)注的問(wèn)題。
■土地儲(chǔ)備
可實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)m2以上土地供應(yīng)量
眾所周知，4月開(kāi)始的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“鼓勵(lì)自住型，支持改善型，抑制投資型需求”為主調(diào)，旨在讓商品房消費(fèi)回歸到消費(fèi)品的屬性上來(lái)。而作為消費(fèi)品，價(jià)格無(wú)疑會(huì)遵循市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求的二元矛盾來(lái)定價(jià)。西安房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為以剛性需求為主導(dǎo)的市場(chǎng)，商品房作為消費(fèi)品的屬性無(wú)疑更加明顯，因此要探討下半年西安房?jī)r(jià)漲跌，無(wú)疑還需要從市場(chǎng)供求的角度切入。
土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的前提，而從西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示來(lái)看，2009年西安市土地交易面積達(dá)到10979畝，較2008年同比增長(zhǎng)47%，其中住宅6603畝，同比增幅近60%。以每畝3.5的建筑開(kāi)發(fā)容積率計(jì)算，可實(shí)現(xiàn)1500萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量。加上2010年上半年的土地交易面積，將能為市場(chǎng)提供更多的銷售面積。加之國(guó)家對(duì)囤地、捂地的監(jiān)管越來(lái)越嚴(yán)格，部分閑置土地的開(kāi)工，都會(huì)加大市場(chǎng)供應(yīng)量。
西安市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)處副處長(zhǎng)劉丹則告訴記者，從2010年西安市上半年房地產(chǎn)開(kāi)工、施工和竣工面積來(lái)看，同比2009年上半年是增加的，環(huán)比2009年下半年來(lái)看是減少的。但從市場(chǎng)供應(yīng)量來(lái)看，還是比較充裕的，盡管在近兩個(gè)月房地產(chǎn)投資力度減小，但投資具有一定的滯后性，市場(chǎng)也具有一定的慣性，因此在未來(lái)幾個(gè)月對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量影響不大。
劉丹還表示，開(kāi)發(fā)商的投資取決于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，從西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的情況來(lái)看，新政后市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊跌的狀況，但跌的幅度仍然在市場(chǎng)可承受范圍之內(nèi)，而且目前市場(chǎng)上仍有很多購(gòu)房者在觀望，也就是說(shuō)有很多潛在需求，在剛性需求占主導(dǎo)的西安市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)預(yù)期仍然良好，因此，下半年來(lái)自于開(kāi)發(fā)商的投資應(yīng)該能夠趨穩(wěn)。
■房源供應(yīng)
下半年仍有眾多新盤(pán)上市
從以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)房地產(chǎn)的上行周期一定會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的激增，2009年至2010年第一季度，則是近年來(lái)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)絕無(wú)僅有的黃金時(shí)代，這一發(fā)展階段勢(shì)必帶來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量的井噴。而突如其來(lái)的調(diào)控政策，則讓市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)冷靜下來(lái)，從西安市上半年的市場(chǎng)銷量來(lái)看，上半年西安市商品房銷售面積599.35萬(wàn)平方米，商品房住宅銷售面積536.29萬(wàn)平方米，環(huán)比2009年下半年有很大程度下跌。銷售量與供應(yīng)量的反差，無(wú)疑會(huì)將更多的市場(chǎng)存量推到下一個(gè)階段。
從個(gè)盤(pán)的表現(xiàn)來(lái)看，也與以上的數(shù)據(jù)分析相吻合。浐灞的香江灣、龍湖·弗萊明戈、金源·御景華府，高新的中鐵·瑞園、建邦華庭，曲江的中海1號(hào)巔峰系豪宅、富力城南區(qū)瀾湖灣、紫汀苑等樓盤(pán)，都將推盤(pán)時(shí)間推到了下半年。另外下半年仍有眾多新盤(pán)上市，包括萬(wàn)科金域曲江、長(zhǎng)安萬(wàn)科城、金源·地中海岸、中鐵灞橋項(xiàng)目、高科·綠水東城、綠地·國(guó)際生態(tài)城等新項(xiàng)目也都將在下半年上市銷售。
■價(jià)格走勢(shì)
短期內(nèi)西安房?jī)r(jià)會(huì)趨于穩(wěn)定
下半年市場(chǎng)供應(yīng)量的增加會(huì)對(duì)下半年的房?jī)r(jià)有什么影響?珠江地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)楊開(kāi)圳認(rèn)為，供應(yīng)量增加，特別是一些新盤(pán)在定價(jià)時(shí)可能不會(huì)像去年下半年定價(jià)那樣激進(jìn)，會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些。但對(duì)資金量相對(duì)充裕的開(kāi)發(fā)商而言，降價(jià)的可能性則很小，畢竟西安房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)期一致被開(kāi)發(fā)商看好。
另外，從需求的角度分析，楊開(kāi)圳不認(rèn)為西安房地產(chǎn)市場(chǎng)5月、6月份銷量和成交價(jià)格的下降是新政影響所致，但他也表示，新政后市場(chǎng)陷入觀望卻是不爭(zhēng)的事實(shí)，因此在下半年市場(chǎng)中，不排除這部分被積壓的需求進(jìn)入市場(chǎng)，短期內(nèi)增加的需求與市場(chǎng)供應(yīng)量所形成的市場(chǎng)平衡，會(huì)讓市場(chǎng)價(jià)格趨于穩(wěn)定。