原標(biāo)題：住了2年的二手房竟是“兇宅” 法院：賣方故意隱瞞“兇宅”事實(shí)構(gòu)成欺詐，撤銷房屋買賣合同及貸款合同
本報(bào)訊（記者 蔡蕾 通訊員 徐俊杰 徐林）市民購(gòu)買二手房后發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)曾發(fā)生非正常死亡事件，能否撤銷購(gòu)房合同及貸款合同？近日，湖北省鄂州市鄂城區(qū)人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，法院認(rèn)定賣方故意隱瞞“兇宅”事實(shí)構(gòu)成欺詐，支持買方撤銷房屋買賣合同及貸款合同。鄂州市中級(jí)人民法院二審維持原判。
2021年10月，市民陳先生與王女士及某房地產(chǎn)營(yíng)銷中心簽訂了房屋買賣合同一份，約定王女士將案涉房屋以55萬(wàn)元的價(jià)格出售給陳先生，合同中還特別約定“買方已知悉房屋產(chǎn)權(quán)及居住情況，賣方及營(yíng)銷中心無(wú)隱瞞”。之后陳先生貸款購(gòu)房并完成過(guò)戶。
2023年8月，陳先生從案涉房屋所在小區(qū)的居民處得知，王女士的母親于2015年在該房屋內(nèi)自縊身亡。此后幾天，陳先生找到了該小區(qū)的老住戶李老伯及門(mén)衛(wèi)保安徐先生核實(shí)了這一情況。
此事對(duì)陳先生及其家人的心理產(chǎn)生了重大影響。寢食難安的陳先生多次打電話給王女士，但王女士手機(jī)始終關(guān)機(jī)，陳先生又發(fā)送多條短信亦未得到回復(fù)。鑒于對(duì)方置之不理的態(tài)度，陳先生為了維護(hù)自身合法權(quán)益，訴至鄂城區(qū)法院。
陳先生認(rèn)為，案涉房屋屬于傳統(tǒng)習(xí)俗認(rèn)知的“兇宅”范疇，王女士在與陳先生簽訂房屋買賣合同時(shí)，謊稱其母親是在醫(yī)院病亡，故意隱瞞“兇宅”事實(shí)，王女士負(fù)有告知義務(wù)卻未履行，構(gòu)成欺詐，應(yīng)當(dāng)撤銷其與王女士簽訂的房屋買賣合同以及其與銀行簽訂的貸款合同。
王女士辯稱，因已經(jīng)考慮了其母親非正常死亡因素，在陳先生購(gòu)房時(shí)，案涉房屋售價(jià)已低于同期同類房屋售價(jià)。其母親在家中自縊是公開(kāi)的事實(shí)，案涉房屋所在的小區(qū)業(yè)主、周邊小區(qū)業(yè)主以及中介機(jī)構(gòu)等都知道這一情況，該事實(shí)無(wú)需隱瞞，而且也隱瞞不了。陳先生正是因?yàn)樵摲课輧r(jià)格較低才自愿購(gòu)買，且房屋買賣合同的特別約定中載明“買方已知悉房屋居住情況”，因此拒絕退房。
法院認(rèn)為，該案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是案涉房屋是否為“兇宅”，以及王女士是否存在欺詐行為。
關(guān)于“兇宅”的認(rèn)定。首先，“兇宅”并非一個(gè)法律概念，它是傳統(tǒng)習(xí)俗中追求喜慶吉祥、忌諱死亡和趨利避害的心理傾向的產(chǎn)物。這并非封建迷信的范疇，而是社會(huì)傳統(tǒng)遺留下來(lái)的一種善良無(wú)害的風(fēng)俗。既然“兇宅”是一種社會(huì)風(fēng)俗，那么對(duì)于“兇宅”的界定就應(yīng)當(dāng)符合普遍的公眾心理認(rèn)知。審判實(shí)踐中，發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，給一般公眾造成心理上的不適、公眾普遍無(wú)法接受的房屋才可被認(rèn)定為“兇宅”。案涉房屋內(nèi)非正常死亡事件經(jīng)公安部門(mén)證實(shí)，法院審理后認(rèn)為，該情形符合一般公眾對(duì)“兇宅”的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)。
房屋買賣屬于家庭生活中的重大事項(xiàng)。本案中，陳先生在知悉所購(gòu)房屋為“兇宅”后，明確表示不愿購(gòu)買案涉房屋，盡管王女士辯稱陳先生在購(gòu)房時(shí)，案涉房屋售價(jià)低于市場(chǎng)行情且案涉合同中載明“買方已知悉房屋居住情況”，但根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷，該情況的知曉僅為案涉房屋家庭成員基本情況等，并不能理所當(dāng)然地認(rèn)為包括王女士母親非正常死亡的具體情況。因此，無(wú)論是從陳先生本人意愿出發(fā)抑或是從社會(huì)公眾的購(gòu)買心理考量，案涉房屋曾發(fā)生過(guò)的不幸事件均是影響買受人訂立房屋買賣合同的重大事項(xiàng)。王女士在訂立合同過(guò)程中，理應(yīng)將與房屋有關(guān)的重大信息，真實(shí)、及時(shí)地提供給陳先生。但王女士在簽約時(shí)并未向陳先生如實(shí)告知其母親于該房屋內(nèi)自縊身亡的事實(shí)，反而在合同中承諾“無(wú)隱瞞”，存在故意隱瞞的行為，構(gòu)成欺詐。
另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的有關(guān)規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。本案中，陳先生與銀行簽訂的貸款合同中貸款用途系購(gòu)置案涉房屋，因案涉房屋買賣合同撤銷，故陳先生要求解除其與銀行簽訂的貸款合同的請(qǐng)求，依法應(yīng)予支持。
綜上，法院判決撤銷案涉房屋買賣合同和貸款合同，判令王女士返還陳先生支付的購(gòu)房款、中介費(fèi)、稅款，并代為償還余下未償還的貸款本息。
一審判決作出后，王女士不服，提起上訴。鄂州中院二審審理后認(rèn)為，王女士對(duì)“兇宅”事實(shí)進(jìn)行了隱瞞，導(dǎo)致陳先生陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)進(jìn)而購(gòu)買了案涉房屋，故王女士的行為構(gòu)成欺詐，一審法院認(rèn)定案涉合同因欺詐應(yīng)予撤銷，并無(wú)不當(dāng)，故判決駁回上訴，維持原判。
法官說(shuō)法
“兇宅”信息不屬于肉眼可見(jiàn)的房屋瑕疵，買方難以自行查證。《中華人民共和國(guó)民法典》第七條明確規(guī)定，民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則。房屋內(nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事件，是影響交易意愿的關(guān)鍵因素，該信息足以影響買受人意思表示，賣方作為親歷者，刻意隱瞞違背誠(chéng)信原則。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。本案中，被告王女士在簽約時(shí)隱瞞“兇宅”事實(shí)，已構(gòu)成欺詐，依法應(yīng)撤銷相關(guān)合同。
誠(chéng)信是道德義務(wù)，也是交易的基石。賣方作為信息優(yōu)勢(shì)方和親歷者，對(duì)此類重要信息負(fù)有主動(dòng)告知義務(wù)。本案通過(guò)否定欺詐行為的法律效力，明確警示出賣人注意告知義務(wù)的法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)規(guī)范交易秩序、維護(hù)公平誠(chéng)信具有示范價(jià)值。
來(lái)源：人民法院報(bào)