第一財經 作者：吳綿強
集群街2號樓項目的成功探索，為解決超大城市發展新階段危舊房治理難題，推動城市更新工作提供了借鑒。
這兩天，深冬的廣州市花都區晴空萬里，溫暖如春。新華街道集群街2號樓內，73歲的老業主文姨拿著新房鑰匙，站在陽臺上曬太陽。讓她欣喜不已的是，自己住了40年的“老破小”危房，如今被重建成一座嶄新的現代化居民樓，樓下街道也是煥然一新。
1月11日上午，廣受關注的廣東省首例業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”危舊房改造項目——花都區集群街2號正式驗收交房交證。“不光是交鑰匙，我們把產權證都辦出來了。”在新房內參觀時，花都區委書記邢翔對第一財經記者介紹。
集群街2號樓坐落于廣州市花都區新華街道轄區，廣州北站片區東南側，屬典型的人氣興旺、商業繁華的老城區舊樓。原舊樓始建于1976年，為5層混合結構，共25戶，歷經48年歲月洗禮，房屋損壞嚴重，被鑒定為D級危房。2024年3月，集群街2號樓的業主們，自籌數百萬元資金，對已“病入膏肓”的老樓進行徹底的“自拆自建”。經過短短9個月的集中建設，如今終于驗收交房。
當前，北上廣深等超大特大城市發展，已進入增量建設和存量更新并重的新階段，實施城市更新是城鎮化發展的必然過程。然而，城鎮老舊小區改造量大、涉及面廣，改造所需要的資金、改造中各方的利益平衡等，都對項目的推進提出挑戰。
危樓變新房
集群街2號樓，地處鬧市，位于新華街道新華市場旁，周邊老舊居民樓林立，人口密集。2024年3月，當第一財經記者首次來此探訪時發現，這里外墻斑駁、磚體裸露，老舊破敗。如今，短短9個月過去，已換了一番新景象。
2025年1月11日上午，當第一財經記者再次來此探訪發現，這里已完全褪去過去“老破小”的景象，老舊的居民樓已蛻變為一棟嶄新的白色居民樓建筑。
并且，過去居民樓樓下的小廣場雜亂無序，攤販聚集，現在取而代之的是寬敞整潔的小廣場。集群街2號旁邊的集群黨群服務中心，成為業主及周邊地區居民的休閑學習多功能平臺，還有ATM機等辦事小設備。
“我們過去的舊樓布局，類似于早期的企業宿舍，臥室、客廳、廚房、衛生間等功能間被公共空間分割，狹小的廚房甚至無法容納一個標準的洗碗池，做飯、洗菜不得不分開進行，油煙在狹小空間里也難以散去。”談及過往，一位業主連連搖頭。
“新房戶型結構好，室內裝修靚。電梯直達屋門口，水、電、燃氣一應俱全，周邊還有服務中心、菜市場、茶樓、商超等，生活環境越來越好，我準備搬回來繼續養老、安享晚年。”居民鐘彩蘭表示。
據花都區官方介紹，集群街2號樓項目的實施，成功解決了困擾小區居民多年的供水、電梯加裝等問題、并使房屋增值1.6倍之多，既讓居民享受到了最好的資源，又走出了政府主導、引入開發商拆建之外的第三條路徑。
“我都不知道來了多少趟了，幾乎每周都要來幾趟，把控每一個建設細節，包括地磚材料的選用等。”談及過往9個月對集群街2號樓項目的參與，花都區住建局局長江奇指著腳下的地磚告訴第一財經記者。
與廣東省住房和城鄉建設廳相關領導參觀集群街2號樓新房時，邢翔表示，在新房建設的過程中，她也經常來現場了解施工進度。
第一財經記者注意到，集群街2號樓項目建設之所以能夠如此迅速，得益于當地政府以及各職能部門的主動對接協調。
據了解，集群街2號樓周邊環境復雜、工期緊、社會關注度高，項目施工中遭遇了諸多困難，包括施工時間為高溫雨季(2024年4-6月大雨持續為歷年之最)、施工地點自然人文條件等，均不理想。
“這里地處巖溶地區溶洞多，基礎處理難度較大，周邊為老城區，附近人口密集，施工段要與居民作息的時間做平衡，要顧及居民作息，常常每天工作時間不足6小時。”一位工程建設人員指著周邊環境對記者說，這里施工場地狹小，機械、建材無處堆放，當初施工協調量大，涉及面廣。
據花都區官方介紹，花都區住建局執行“早”字訣，結合日常質量安全監督檢查，主動靠前對接，逐一擊破竣工聯合驗收難點、堵點，促使竣工聯合驗收“早”起步，“早”辦結，同時協同區規劃與自然資源局加快推進竣工聯合驗收、土地出讓金計繳、不動產登記合并辦理，從申請聯合驗收到取得不動產權證的時間，由原來的2-3個月壓減至15天，解決了業主多頭跑、多環節、耗時長等問題。
尋找“平衡”成關鍵
住房城鄉建設部提供的數據顯示，2024年，城鎮老舊小區改造新開工5.6萬個，更新改造小區內各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。全國106個完整社區建設試點取得積極成效，19個省(市)打造37個城市兒童友好空間建設樣板，386個城市新建2254個養老服務設施。
近日全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，提出2025年將大力實施城市更新，并全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區的改造任務。新年首次國務院常務會議上，專題研究城市更新工作，部署加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造。
“集群街2號項目是一次很有意義且成功的探索，為我們解決超大城市發展新階段危舊房治理難題、推動城市更新工作邁上新臺階提供了重要參考。2025年，我們要按照應改盡改的原則持續推進老舊小區改造，積極探索城市更新新模式新路徑。”廣東省住房城鄉建設廳副廳長楊清淦在現場表示。
廣州市住房和城鄉建設局局長蔡勝稱，廣州危舊房原拆原建有很大市場需求和存量規模，“大量建成年代久遠的城鎮住房，因為建設標準低、年久失修，出現嚴重安全隱患問題，迫切需要改造升級。”
“城鎮老舊小區改什么？怎么改？小區居民的期盼，就是我們改造工作重點。”蔡勝表示。“老舊小區改造，還是要為每位業主考量，尋找各自的平衡點，以達成共識。”一位關注舊城改造的建筑行業人士稱。
1月11日上午，集群街2號樓業主黃先生，拿著新房鑰匙進入到新家，談及即將入住新房，這位中年男子喜極而泣。他告訴第一財經記者，自己怎么也想不到，有一天能和家人住上這么寬敞明亮的房子。
黃先生家面臨的現實難題，或許是很多危舊房改造成功路上的“攔路虎”。一方面，黃先生家里生活并不寬裕，夫婦倆收入微薄，一時難以擔負起舊房改造資金費用；另一方面，家里一共5口人居住，除了他和老婆孩子(4人)外，還有一位殘疾人妹妹，因此還要求多騰出一間房用于照顧她，這樣未來新建的房子將超過原房屋60平方米面積，達到70平方米左右，“算下來，總共要掏35萬元”。
好在花都區政府主動引入了金融機構，為黃先生排憂解難。“我們有住房公積金，可以慢慢還房貸。”黃先生說。另外，當地也請設計單位為黃先生“量身定做”了新房格局。
“在小區整體重建過程中，不僅涉及共有部分的重建，還包括每位業主專有部分的推倒重建，每位業主的專有部分是否重建、怎樣重建等，只能由可獨立作出意思表示的所有權人自主決定，他人無權干涉和剝奪。因此，小區重建的規劃需要取得全體業主的一致同意。”長期關注房地產領域的上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進告訴第一財經記者，哪怕是一戶不同意，項目就只能停擺。