本報(bào)記者 袁璐
回顧2025年，“穩(wěn)樓市”成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心基調(diào)。政策組合拳持續(xù)發(fā)力，有效釋放住房需求，助力市場(chǎng)筑底企穩(wěn)。同時(shí)，房企債務(wù)重組提速，風(fēng)險(xiǎn)化解取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展；頭部企業(yè)轉(zhuǎn)型步伐加快，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，樓市正步入存量與增量并重的高質(zhì)量發(fā)展階段。在“好房子”理念引領(lǐng)下，市場(chǎng)有望通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整形成新平衡，邁向更加健康、可持續(xù)的軌道。
房地產(chǎn)政策成效持續(xù)顯現(xiàn)
12月10日至11日，在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年的房地產(chǎn)工作作出明確部署，要求“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。今年以來(lái)，各地區(qū)各部門密集出臺(tái)實(shí)施支持性政策，持續(xù)釋放剛性和改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但政策成效仍在繼續(xù)顯現(xiàn)。” 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉在11月國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于新舊模式轉(zhuǎn)換期，轉(zhuǎn)型調(diào)整需要一定時(shí)間，部分指標(biāo)波動(dòng)應(yīng)客觀看待。
數(shù)據(jù)顯示，1至10月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比去年同期收窄9個(gè)和11.3個(gè)百分點(diǎn)，商品房待售面積連續(xù)8個(gè)月減少，房地產(chǎn)去庫(kù)存穩(wěn)步推進(jìn)。
政策紅利的持續(xù)釋放，在年底傳統(tǒng)淡季帶動(dòng)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)趨于活躍。數(shù)據(jù)顯示，2025年11月，北京二手住宅成交1.4萬(wàn)套，環(huán)比上漲19.3%；上海二手房網(wǎng)簽22943套，環(huán)比增長(zhǎng)約24%，創(chuàng)今年5月以來(lái)新高；廣州、深圳二手住宅分別成交9191套和5495套，實(shí)現(xiàn)22.89%和4.2%的環(huán)比增長(zhǎng)。
“當(dāng)前北京市二手、新房市場(chǎng)均較為穩(wěn)定且符合季節(jié)性規(guī)律。”北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，展望12月，改善性群體的加速入市與新房營(yíng)銷活動(dòng)的開展，都意味著年末可能出現(xiàn)一定的翹尾行情。
市場(chǎng)信心亦體現(xiàn)在房企拿地積極性回暖上。例如在北京，懋源地產(chǎn)經(jīng)過(guò)166輪激烈舉牌，以50.24億元、溢價(jià)率18.21%競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)松榆里地塊，成為11月份全國(guó)總價(jià)最高地塊。今年8月，該公司也曾以10.3億元競(jìng)得順義區(qū)薛大人莊6017地塊。
出險(xiǎn)房企債務(wù)重組迎進(jìn)展
2025年四季度，房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)重組迎來(lái)關(guān)鍵性突破，融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園兩大頭部房企相繼落地重磅化債方案，為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清注入強(qiáng)心劑。
11月5日，融創(chuàng)中國(guó)境外債務(wù)重組方案獲香港高等法院批準(zhǔn)正式生效，95.52億美元境外債務(wù)基本清零，成為首家完成境內(nèi)外債務(wù)全部重組的大型房企。僅一個(gè)月后，碧桂園境內(nèi)外債務(wù)重組均實(shí)現(xiàn)落地，該公司坦言“這是實(shí)施重組的重要里程碑”，此次境內(nèi)外債務(wù)重組，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)降債超900億元。
不只頭部企業(yè)，2025年以來(lái)，房企化債進(jìn)程全面提速。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有21家出險(xiǎn)房企完成或獲批債務(wù)重組、重整，化債總規(guī)模達(dá)1.2萬(wàn)億元。“這些企業(yè)總有息負(fù)債近2萬(wàn)億元，重組后短期償還壓力大幅減輕。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，這為房企后續(xù)有息債務(wù)展期創(chuàng)造了有利條件。
業(yè)內(nèi)專家提醒稱，債務(wù)重組解決的是“存量”問(wèn)題，房企真正重回健康發(fā)展軌道，最終仍取決于自身“造血”能力。當(dāng)前市場(chǎng)銷售雖局部回暖，但整體修復(fù)仍需時(shí)日。如何把握政策窗口，積極去庫(kù)存、盤活資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，仍是房企面臨的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。
“好房子”驅(qū)動(dòng)樓市供需升級(jí)
2025年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，并依托《住宅項(xiàng)目規(guī)范》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)落地。政策引導(dǎo)下，住房消費(fèi)從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”，成為市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要推力。
越來(lái)越多的家庭不再滿足于基本居住，轉(zhuǎn)而追求房產(chǎn)的品質(zhì)、功能與社區(qū)環(huán)境，“好房子”也成為房企聚焦改善需求，在核心城市保持銷售韌性的關(guān)鍵抓手。綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)等房企在2025年密集發(fā)布“好房子”戰(zhàn)略，推出一系列體系框架和準(zhǔn)則。
劉水表示，在市場(chǎng)調(diào)整周期下，房企正從過(guò)去“拼地價(jià)、拼規(guī)模”的擴(kuò)張模式，轉(zhuǎn)向“拼產(chǎn)品、拼服務(wù)”的高質(zhì)量發(fā)展路徑，“好房子”正成為房企新的盈利突破口。市場(chǎng)數(shù)據(jù)印證了這一趨勢(shì)：克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，符合新規(guī)要求、產(chǎn)品力突出的改善型項(xiàng)目，銷售去化速度明顯優(yōu)于普通產(chǎn)品。
2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向也備受關(guān)注。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，明年將因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等，同時(shí)，深化住房公積金制度改革，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。(北京日?qǐng)?bào))